文章发表于《天津政法报》2025年3月7日第6版

【案情介绍】

之前，李先生将一间商铺出租给王某，双方签订了《房屋租赁合同》，但未对合同解除后的装修物归属问题进行约定。合同生效后，王某经李先生同意，对这间商铺进行了包括水电改造在内的重新装修。后来，因王某未足额支付租金，李先生以其根本违约为由解除了合同。

现在，王某要求李先生赔偿其因合同提前解除造成的装修损失。李先生向律师咨询：“该商铺现有电路和上下水管道可以继续使用，我是否要赔偿王某的装修损失呢？”

【律师解答】

天津击水（南开）律师事务所律师魏若荃、见习生单蒲馨介绍，本案系因承租人根本违约导致合同提前解除，承租人无权向出租人要求因合同提前解除造成的装修残值损失，但出租人应就水电改造给予承租人一定补偿。

本案中，承租人王某改造的水电属于已形成附合的装饰装修物，也就是没有办法与租赁物分离的物品。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”根据本条司法解释，房屋租赁合同的双方当事人如果对合同解除后的装修装饰物处理有约定从约定，没有约定根据第二项处理。承租人在满足下列条件的情况下向法院请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，法院不予支持：1.双方没有约定；2.承租人违约；3.合同解除是承租人违约导致的。同时，律师查询到法院对装修残值损失的计算方法为：房屋装饰装修残值=装饰装修投入费用÷租赁期限×剩余租赁期限。本案中，这部分费用李先生不用赔偿。

该司法解释第二项还规定，“出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。如何理解“出租人同意利用”是本案的关键。由于房屋必须具备水电系统才能实现使用价值，所以，李先生同意利用王某改造的水电系统。

律师查阅大量案件发现，法院一般会以出租人是否实际利用为标准判断出租人是否同意利用承租人剩余装修。如果承租人的装修给房屋带来了品质提升和经济增益，出租人应根据公平原则给予承租人适当补偿。本案中，承租人王某对该房屋上下水管道和电路进行改造，本意是为了自己经营使用，但不可否认的是，这项改造在一定程度上给该房屋带来了经济增益。根据公平原则，李先生应就水电改造给予王某一定补偿。