文章发表于《天津政法报》2025年6月20日第6版

【案情介绍】

李女士与张先生订立二手房买卖合同，约定将登记在李女士名下的私产房卖给张先生。在双方通过中介公司签订的买卖合同书中，“房屋是否有漏水情况”一栏，李女士未进行勾选。

后来，张先生发现该房屋有轻微水印，且从李女士的邻居和物业公司处了解到，该房屋有过漏水维修情况，遂主张李女士存在欺诈行为，要求撤销买卖合同退房。

李女士表示该房屋确实曾经漏水，但早已修好，自己在合同中未勾选，是表示现在不存在漏水情况，因此不同意退房。她向律师咨询：“我是否构成欺诈了？”

【律师解答】

天津击水（南开）律师事务所陈世超律师认为，李女士可以积极和张先生协商，促成合同继续履行。若张先生坚持认为存在欺诈行为，李女士可以组织证据进行反驳，主张不构成欺诈。

本案中，张先生主张撤销房屋买卖合同的依据是《中华人民共和国民法典》第一百四十八条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”但是否构成欺诈，要结合具体情况进行判断。

在司法实践中，判断是否构成欺诈，理论上要看是否同时存在四个构成要件：一、一方故意告知虚假事实或者隐瞒真实事实；二、对方因此陷入错误认识；三、对方因错误认识作出不真实的意思表示；四、欺诈具有不正当性。

在二手房交易中，基于诚信原则，对于一些隐藏的、不易发现的、重大的瑕疵，交易方负有告知义务，而对于一些显性的轻微瑕疵，出售方未刻意遮挡设置障碍的，则不应苛求其主动告知。买受人也要尽到必要的、审慎的注意义务，如有特别在意的问题，可以向出售方进行了解，而出售方在买受人明确询问时，不能虚假陈述。

本案中，首先，合同中“房屋是否有漏水情况”的意思表示不够明确，合同文本系中介公司提供，属于不可归责于买卖双方的合同漏洞，且李女士对文义的理解有一定的合理性，因此难以单凭李女士未勾选此项，界定其属于欺诈行为。其次，二手房不同于新建商品房，房屋曾经漏水维修是社会生活中较为正常的情况，只要漏水部位已经完全修好不影响正常居住使用，应当不属于影响交易的重大瑕疵，且张先生作为买受人，在购买前亦未对此进行询问或了解，因此难以认定李女士构成欺诈。

综上所述，民法典中关于欺诈撤销合同的规定，旨在保护交易双方的合法权利，保障双方按照诚实信用原则进行交易。是否构成欺诈，要根据交易实质进行分析，而不能机械地以表象进行判断。