潘强律师接受《求贤》杂志专访
文章发表于2013年11月《求贤》杂志公产房承租权纠纷不能没人管
潘 强日前,一位女士找我法律咨询。问:她母亲承租的公产房,在她母亲去世后(他父亲早于其母死亡),被他弟弟强占了。问我怎么办?我告诉她,协商协商,或者找中间人协调协调。这位女士说,协商了无济于事。我说那就没办法了。因为,目前我市的现实是公产房承租权纠纷房管局不管,法院也不管。公产房承租权是一种巨大的财产利益,这是人所共知的事实。承租人可以将承租的公产房置换掉,动辄获得几十万上百万的货币。公产房拆迁时也是仅对承租人予以补偿。正因为如此,公产房承租权纠纷也越来越激烈。公产房承租权纠纷的解决,在我市经历了以下三个阶段:一、房管站管,法院也管。这个阶段,解决公产房承租权纠纷的主要依据是《天津市公有住房变更承租人管理办法》(津房管298号,以下简称《办法》)。该《办法》第二条第一款规定:“ 公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的,承租人配偶及其原同户籍共同生活两年以上的家庭成员(成年人,以下家庭成员均指18周岁以上的成年人)可以申请过户。公有住房使用权过户按照配偶、原同户籍共同生活的家庭成员中子女、父母、其他亲属的顺序,同时需征得其他符合过户条件的家庭成员的书面同意。顺序在先的家庭成员放弃承租权的,可由其后顺序的家庭成员申请过户。 ”在这个阶段,房管站就是按照这个规定,办理承租权的变更事宜。如果原承租人的配偶和子女之间以及子女之间对于谁承租房屋有纠纷可以去法院起诉。该办法第二条第三款规定:“公有住房使用权过户只能由一人承租,同一顺序有两人以上(含两人)的,家庭成员之间不能达成一致意见时,可以向人民法院提起诉讼。 ”第二阶段房管站不管,法院管。这个阶段,以2007年实施的《关于修改<天津市公有住房变更承租人管理办法>的通知》(津国土房管〔2007〕489号,以下简称《通知》)为标志。该《通知》第二条第一款规定:“公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的,承租人的配偶、子女、父母等可以申请过户。公有住房使用权过户只能由一人申请过户,符合过户条件的家庭成员有两人以上(含两人)的,应当达成一致意见后方可申请过户。”由此可见,该《通知》删除了原《办法》中关于承租顺序的规定,同时规定,有承租权的人达成一致后方可过户。在这个阶段,若承租权人之间有分歧可以去法院起诉。第三阶段房管站不管,法院也不管。目前就处在第三阶段。于是有了本文开篇的那一幕。我认为,承租人之间地位是平等的,承租权纠纷是一种财产权益纠纷。所以说,公产房承租权纠纷法院应该管。理由如下:产权是国家的,但目前的情况是住房拆迁,亲情反目;父母去世,儿女成仇;析产不公,矛盾激化;无理强占,有理难申,在津城已不是新闻,也不再是影视剧里的“故事”,而是随时随地可能发生的事实。商品房和公租房均有纠纷,但在纠纷的处理上,商品房比公租房要简单简便简捷得多,而公租房的属性相对复杂。复杂的原因主要有两方面,一是产权尽管属于国家但承租权属于个人;二是承租权的含金量并不比商品房低多少。因此有人说,在现有的国情和政策下,公租房实际就是姓公的私产,谁有承租权谁就具有房产背后的经济利益和处置权力。比如,国家拆迁时的补偿款,或转卖承租权时的收益等等。然而,令人遗憾的是,2007年津国土房管〔2007〕489号与2008年津国土房管[2008]818号文的补充规定,让这条本可以继续走下去的公平之路,因删除了“家庭成员之间不能达成一致意见时,可以向人民法院提起诉讼。”而变相成了“断头路”。这意味着百姓家中的问题,必须自己解决。把矛盾推回家庭,大大缓解了政府职能部门的压力与麻烦。但并不意味着各种矛盾不复存在。其实,自然人死亡是法律事件,自然会引起物权变动,产生物权变动的法律依据是《继承法》。公有住房承租权通过单位分配、国家调配等方式取得,在历史上被排除在遗产的范围之外。但我们应当看到,随着时间的推移和住房制度的改革,绝大部分公有住房承租权允许上市交易转让,其财产属性增强,身份属性消退,有的已经脱离了身份的束缚,可以自由流通,符合可以继承的债权的全部特征。所以,比照《继承法》对此类纠纷进行实体处理,也应是一条可以走得通的路。
新闻编写:尹敬静