文章发表于《天津政法报》2024年1月5日第6版【案情介绍】2016年11月7日，王大爷全款购买了一套商品房。2017年5月，因为开发商涉诉，其开发的所有商品房，包括王大爷购买的这一套，都被法院查封。因此，王大爷虽然已入住该房屋，但一直无法办理产权证。用老人自己的话说是：“花钱买了一处没有合法手续的‘黑房’。”万般无奈之下，王大爷决定通过诉讼维护自己的合法权益。【律师解答】天津击水（南开）律师事务所程秀丽律师介绍，此案中，王大爷因为所购房屋被查封，无法办理产权证，曾提起执行异议之诉，但因为开发商的涉诉问题还没有解决、履行不能而败诉。那么，如何帮助王大爷依法维护自己的权益呢？《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”律师认为，国家法律之所以强调房屋交付请求权优先于其他抵押权等，目的是为了强调买房人的请求权及其目的即取得房屋所有权，优先于其他担保物权人和其他债权人，否则，单纯保护交付占有仍然达不到保护消费者的目的。其中，买房人的房屋交付请求权自然也包括变更登记请求权。律师帮助王大爷立案后，又多次与法官沟通，争取法庭认同王大爷为“无过错的商品房消费者”。最终，法院认定：王大爷作为案涉房屋的商品房买受人，其享有商品房消费者的物权期待权，该物权期待权在性质和效力上优先于一般债权，应当优先保护，其他在先的轮候查封应予解除。开发商应在判决发生法律效力之日起十日内，协助王大爷办理案涉房屋的权属转移登记手续，将该房屋变更登记至王大爷名下。天津击水律师事务所律师 程秀丽供稿

文章发表于《天津工人报》2024年1月3日第3版【案情介绍】2015年7月，张某从某人寿保险公司购买了一款养老保险产品，需连续交费5年，每年交2万元。2019年1月，该保险公司另一名业务员联系张某，以更换保险合同版本为由让他签名，并给了他一份新的保单。张某以为这两份保单是一回事。至2019年7月，他将10万元保费全部交清。今年1月，张某收到了该保险公司一条内容为“保险合同永久失效”的短信。他在维权过程中了解到，这两份保单独立并存，需各交费10万元。永久失效的是第二份保单，失效理由是“逾期未交费超过2年”。而该保单已交费2年，首年保费来源于用第一份保单抵押贷款，贷款利息累计6000余元。张某诉至法院，主张第二份保单无效，由保险公司返还该保单第二年保费及资金占用利息，并无须偿还贷款。最终，法院支持了张某的全部诉请。【律师解答】天津击水律师事务所李春静律师认为，本案包含两个法律关系，一是保险合同关系，一是贷款关系。张某的诉请能否实现，取决于两个法律关系中是否具有合同不成立、无效、可撤销或解除等情形。先分析贷款关系。民法典第六百六十八条规定“借款合同应当采用书面形式，但是自然人之间借款另有约定的除外。”本案中，保险公司作为企业，如与他人订立借款合同，应当采用书面形式，但该公司未与张某签订书面协议。另外，根据中国银保监会于2020年10月29日公布的《人身保险公司保单质押贷款管理办法（征求意见稿）》规定，保单贷款协议中必须明确贷款用途，而保险公司无任何关于贷款用途的证据。综上可认为，双方未订立贷款合同，贷款关系不成立。再分析保险合同关系。根据民法典第一百四十三条第二款规定，民事法律行为有效需要满足的条件之一是意思表示真实，反向推理则非真实意思表示的民事法律行为无效。本案中，张某主张业务员以换合同版本的借口骗其签名，双方没有订立第二份保险合同的意思。但是，该业务员不承认此事，张某也没有其他证据可以证明，而保险公司则有张某本人亲笔签名的投保单、投保提示以及电话回访录音。因此，张某的这一主张很难得到支持。那么，是否还有其他办法实现张某的诉讼目的呢？民法典第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”本案是否属于重大误解呢？首先，两份保单的保费金额、交费期限、保单性质等均一致；其次，如果办理投保手续系投保人真实意思表示，投保人会积极履行合同约定义务，按时缴纳保费，而张某按期交纳了第一份保单的全部保费，却因逾期未交保费导致第二份保单失效，遭受较大损失，不符合常理；再次，第二份保单虽交费两年，但两年保费均系保险公司直接划走，首期保费更是来源于张某并不知情的保单贷款；最后，因张某逾期未交费，这份保单在两年后失效，保单中止及失效涉及张某的实质利益，而保险公司没有及时将这些内容告知张某，存在过失。综上可以认定，张某在办理第二份保单投保手续时存在重大误解。因此，张某可以主张撤销第二份保险合同。律师提醒：根据民法典第一百五十二条规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权的，撤销权消灭。为了避免因超期导致权利消灭，发生人身保险合同纠纷时，应及时向法院提起诉讼。天津击水律师事务所律师 李春静供稿

文章发表于《天津政法报》2023年12月29日第6版【案情介绍】李先生与张女士系自由恋爱并登记结婚，双方就彩礼的数额及给付方式等达成书面协议，约定李先生本应在婚前给付张女士的8.8万元于婚后一次性付清。结婚仅半年，双方因感情不和协议离婚，但李先生始终没有给付彩礼。张女士遂到法院起诉，要求李先生偿还8.8万元。那么，张女士的诉讼请求能否得到法院的支持呢?【律师解答】天津击水律师事务所化良辉律师介绍说，民间借贷关系的成立要同时符合两个条件，一是借款人与出借人之间要有借款的意思表示，二是出借人实际将资金给付借款人。本案中，李先生虽然出具了借条，但并没有借款的意思表示，张女士也并未实际给付李先生相应款项，双方不存在民间借贷关系。实际上，此案是因双方缔结婚姻产生的彩礼纠纷，张女士以民间借贷纠纷起诉对方索要“借款”，难以得到法院支持。律师提示，向他人出借资金，要注意保留相关证据，最好有书面的借贷协议和实际给付资金的流水。而彩礼是我国传统的婚俗礼仪，给付者给付财物，是为了确定双方之间存在婚约，更是为了将来可以缔结夫妻关系并共同生活。目前，我国对于彩礼没有统一的法律定性，律师认为，彩礼的给付应当以自愿为主，若以法律强制要求男方给付有违公序良俗。因此，在结婚之前，男女双方的家庭要充分考虑彩礼给付能力，量力而行。同时，应厘清彩礼的意义，让彩礼归于“礼”，让婚姻始于“爱”。天津击水律师事务所律师 化良辉供稿

文章发表于《天津政法报》2023年12月22日第6版【案情介绍】前不久，温先生将自己位于某小区的房屋售出，然后搬去了附近另一小区居住，而新家这边没有停车位。于是，他将车开回了原小区，停放在供业主使用的免费停车位上，结果被小区物业要求支付停车费。温先生认为，他出售的只是房屋的专有部分，并未出售其享有的共有部分停车位，因此，他在卖房后仍然有权在该小区免费停车。那么，温先生的说法是否正确呢？【律师解答】天津击水（南开）律师事务所李密律师认为，温先生卖房后就不能继续无偿使用原小区的停车位了，理由如下：首先，需要明确的是，本案中停车位的性质是否为业主共有部分。我国民法典第二百七十五条第二款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”据此规定，只要停车位占用的是业主共有道路或者其他场地的，该停车位就属于业主共有。本案涉及的停车位占用了小区业主共有道路，因此，其性质属于业主共有，业主可以无偿使用。其次，业主能否只出售房屋而保留业主共有停车位的使用权？答案是否定的。民法典第二百七十三条第二款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”据此规定，业主在出售房屋时，应当一并转让其对共有部分享有的共有以及共同管理的权利。结合本案，温先生将房屋售出，即可视为其将享有的停车位免费使用权一并转让。最后，业主卖房后能否继续使用原小区业主共有车位，需要根据具体情况而定。民法典第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”由此可见，小区内的停车位应当优先满足业主的需要。本案中，温先生既然出售了房屋，就丧失了作为该小区业主的主体身份，在无法满足业主停车需要的情况下，他自然无法继续使用该小区停车位。反之，如果该小区停车位可以满足业主需要，他也可以继续在这里停车，但应当缴纳相应的停车费。另外，值得注意的是，业主在购房时购买的停车位，大多是无法办理产权证的，业主只对该车位享有使用权或者租赁权，不享有所有权。另外，民法典第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”由此可知，业主对停车位的租赁期限最多为二十年，超过部分无效，且续租后的租赁期限也不得超过二十年。天津击水律师事务所律师 李密供稿

文章发表于《天津政法报》2023年12月8日第6版【案情介绍】杨某于2003年9月1日入职某公司，2021年7月21日与公司协商一致解除劳动合同，但双方对经济补偿金的数额产生争议。杨某在解除劳动合同前十二个月的平均工资为2万元，杨某认为，公司应支付他19个月的工资作为经济补偿，共计38万元，而公司则认为应支付18个月的工资，共计36万元。杨某向律师咨询，我的经济补偿金该如何计算？【律师解答】天津击水律师事务所张小英律师认为：公司应支付杨某19个月的工资作为经济补偿，共计38万元。我国《劳动合同法》于2008年1月1日生效实施，其中关于经济补偿金的规定与之前颁布的《劳动法》、《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》有所不同。因此，对于劳动者工作年限跨越2008年1月1日前后的，劳动者在解除劳动合同时是否可以要求用人单位支付经济补偿金，需分别适用不同规定，工作年限也应以2008年1月1日为节点，按照不同的方法分段计算。劳动部1994年制定的《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》（劳部发[1994]481号）第五条规定：“经劳动合同当事人协商一致，由用人单位解除劳动合同的，用人单位应根据劳动者在本单位工作年限，每满一年发给相当于一个月工资的经济补偿金，最多不超过十二个月。工作时间不满一年的按一年的标准发给经济补偿金。”本案中，杨某和公司在协商解除劳动合同的情形下，2008年之前的经济补偿金计算标准为“每满一年发给相当于一个月工资的经济补偿金，最多不超过十二个月。工作时间不满一年的按一年的标准发给经济补偿金。”杨某于2003年9月1日入职，2008年1月1日前的工作年限应计算为5年。《劳动合同法》第四十七条规定：“经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的，向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资三倍的数额支付，向其支付经济补偿的年限最高不超过十二年。”本案中，杨某和公司在协商解除劳动合同的情形下，2008年后经济补偿金计算标准为“每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。”杨某2008年1月1日后的工作年限应计算为14年。2020年度，天津市职工年平均工资为81324元，经济补偿封顶基数为81324/12×3即20331元。杨某在解除劳动合同前十二个月的平均工资为2万元，其月工资低于天津市上年度职工月平均工资三倍，故应按照其实际工作年限计算经济补偿金。具体来说，杨某2008年1月1日前的工作年限应计算为5年，2008年1月1日后的工作年限应计算为14年，共计19年。故公司应按照19年（而非简单地用2021年7月21日与2003年9月1日相减得到的不足18年）的工作年限支付杨某解除劳动关系的经济补偿金，共计38万元。天津击水律师事务所律师 张小英供稿

文章发表于《天津政法报》2023年12月1日第6版【案情介绍】2022年11月1日，邵某入职某公司。公司与邵某签订了一年固定期限劳动合同，合同期限自2022年11月1日起至2023年10月31日止。今年10月31日，公司以合同期满为由要求邵某离职，从11月1日起无需再到公司上班。邵某很意外，向律师咨询：“劳动合同期满，单位不续签，不应该提前三十日通知吗？”【律师解答】天津击水（南开）律师事务所刘书铭律师介绍说，我国法律规范中并未规定劳动合同到期，单位不续签需要提前三十日通知员工，但邵某可以要求公司支付经济补偿金。首先，单位在什么情况下解除劳动合同需要提前通知呢？《劳动合同法》第四十条规定：“有下列情形之一的，用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后，可以解除劳动合同：（一）劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的；（二）劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；（三）劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的。”由此可见，《劳动合同法》规定的提前三十日通知员工或者支付代通知金的情况只适用于单位依法单方提前解除劳动合同的情形，而不适用于本案中邵某劳动合同到期不续签的情形。其次，《劳动法》《劳动合同法》等法律规范中并未规定劳动合同到期，单位不续签需要提前三十日通知员工。根据《劳动合同法》第四十四条第一项规定，劳动合同期满的，劳动合同终止。本案中，公司与邵某签订了一年固定期限劳动合同，劳动合同的起止日期在合同上有明确记载。公司在劳动合同期满后不再续签，不需要提前三十日通知邵某。最后，根据《劳动合同法》第四十六条规定，除用人单位维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同，劳动者不同意续订的情形外，依照本法第四十四条第一项规定终止固定期限劳动合同的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿。据此，本案中，公司在与邵某的劳动合同到期后若不续签，应当向邵某支付经济补偿金。天津击水律师事务所律师 刘书铭供稿