文章发表于2016年12月5日《城市快报》第五版 【案情介绍】今年二手房买卖纠纷井喷。其中，卖方违约占八成左右，在房价大涨的情况下，很多卖方宁赔违约金也不愿继续履行合同。这也使得多数卖家在诉讼中被判赔偿对方差价损失。最近天津击水律师事务所安刚律师办理了一个类似的案子，卖家违约，却少赔了七八万元，这是咋回事？2016年5月，张先生与李先生签订《房产居间合同》，约定由李先生购买张先生名下私产房。合同约定，双方应在8月中旬到房管局签订《房产买卖协议》。签合同当日，李先生向张先生支付定金二万元，向中介公司支付了中介费一万余元。8月中旬，双方一起到房管局签订《房产买卖协议》，当时李先生正享受房补，房管局告知无法签。李先生表示尽快办结相关事宜，延后处理。8月底，李先生表示房补的事处理完毕了，同时愿意溢价继续购买房屋。张先生称，李先生没履行义务，按照合同约定，张先生拒绝继续履行合同。9月中旬，李先生向张先生邮寄书面催告函，张先生未回复。于是李先生起诉张先生解除合同，返还2万元定金，并要求张先生按合同约定的总房款的10%赔偿违约金近10万元，加上中介费，总计13万元。张先生觉得委屈，向天津击水律师事务所房产法务部部长安刚律师咨询。【律师解答】安刚律师仔细听了案情，认为本案核心问题在于买方是否根本违约。本案，虽然双方签订《房产买卖协议》时，因李先生的原因受阻，但李先生积极消除障碍，并提出溢价买房，所以李先生的行为很难评价为“根本违约”。安律师告知张先生，如果应诉，应该做好最坏打算，法院有可能判决张先生赔偿。张先生听了安律师的介绍，仍然决定委托安律师打官司。开庭时，安律师援引张先生的陈述做抗辩同意解除合同，此外还提出李先生索赔的数额过高，根据《合同法》以及相关司法解释的规定，约定违约金过高的，可要求法庭酌情降低。法院认为原告主张数额的确过高，采纳安律师的意见，判决解除合同，张先生返还定金 2万元，赔偿违约金3万元，中介费由中介公司承担。这样通过安律师的努力，帮助被告节省七八万元。判决生效后不久，天津市高级法院发布关于二手房买卖合同纠纷案件的审判通知，日后的诉讼中类似案件的审判更加有法可依。

文章发表于2016年11月28日《城市快报》第五版【案情介绍】这是一桩二手房买卖纠纷案。买家把钱都给完了，卖家又反悔了。事情发生在今年6月至前不久，正好是房地产涨价迅速的阶段。卖家自始至终没说反悔因为涨价，但最终还是输了官司。买家的委托人天津击水律师事务所房地产部部长安刚律师介绍，此案审理过程中，天津市高级人民法院发布了《关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案的通知》，按照通知要求，如果买卖双方签订了《天津市房产买卖协议》，原则上应当判决继续履行合同。2016年4月，李先生与王先生在中介签订二手房买卖合同，房屋坐落在西青区，成交价50余万元。合同约定，双方于6月底之前到房管局签订《天津市房产买卖协议》，办理贷款手续。签合同当日，李先生交了定金2万元。6月中旬，二人签订房产买卖协议。两天后，李先生将首付款28万元交付到资金监管中心。签订房产买卖协议当天，双方还一起到银行办了贷款审批手续。直到8月，贷款审批手续才批下来，李先生与银行签订了贷款抵押合同，又通过中介公司联系王先生。王先生表示，自己本打算卖掉这套房子再买别的房子，但李先生在办理贷款期间故意拖延，造成自己不能及时得到房款，继而买房违约，所以不能再配合李先生过户，双方的买卖关系应解除。【律师解答】李先生无奈来到击水律师事务所向房产法务部部长安刚律师咨询。安律师听了李先生的情况后表示，根据天津市的审判实践，李先生在房屋买卖合同的履行过程中积极尽付款义务，不但交付了定金，而且交付了首付款，并且及时办理贷款手续。虽然类似案件有判决买方胜诉的，但是本案不必然胜诉。李先生决定委托起诉。 开庭前，安刚律师向中介公司了解情况，据业务员讲，卖方王先生并未明确表示房屋价格上涨违约，认为是李先生拖延期限。业务员含蓄地说，“当时房价确实每天都在涨。”开庭时，安律师则表示，原被告约定2016年6月底前签订《天津市房产买卖协议》，同时申请办理贷款。而实际上原告申请办理贷款是在6月中旬。原告积极履行合同义务，但不能掌控贷款审批周期。被告不能提交证据证明原告故意拖延，怠于履行合同义务。开庭后，李先生为表示履行合同的诚意和能力，到农行将剩余房款20万元一次性交付完毕。最终，法院判决买方李先生胜诉。

文章发表于2017年9月25日《每日新报》第06版 【案情介绍】张女士来所咨询：2013年李先生与我签订了一份《房屋租赁合同》，约定他承租我的一套闲置房屋，租期至2018年4月17日，租金每年3万元。上个月，我才得知李先生未经我同意擅自将房屋转租给他人已有两年之久，每年收取4万元房租。请问我能否解除与李先生的租赁合同？要求其返还两年来的转租差价？【律师解答】天津击水律师事务所田伟律师、杨丽实习律师解答：根据《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人李先生在未经您同意的情况下，擅自将房屋转租给他人，您作为出租方可以依法解除与李先生的租赁合同。但是根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十六条规定，您应在知道或应当知道后6个月之内向房屋所在地的法院提起诉讼。超过6个月即视为同意承租人转租。对于您要求李先生赔偿两年的转租差价的请求，律师认为没有法律依据。根据《合同法》第二百二十五条规定“在租赁期间占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有。”您的房屋收益应以《房屋租赁合同》约定的租金为限，不因李先生转租获取收益的行为有所增加。但是您若与李先生解除租赁合同后，李先生继续出租，其获取的房租收益应当作为不当得利返还给您，并且您有权要求第三人腾房。

文章发表于2017年9月28日《天津日报》第9版 【案情介绍】王女士来所咨询：我与一家装修公司签订一份装修合同。合同约定：包工不包料，总价款为65000元，定金5000元，一方违约，应向对方支付总价款30%的违约金。合同签订后，定金已交付。现在，对方还未提供任何劳务，但我不想与该公司继续合作。请问，我是否可以解除合同？定金5000元是否可以退还？是否需要支付违约金？【律师解答】击水律师事务所律师潘强、实习律师高俊丽解答：首先，根据您的描述，您与装修公司签订的合同属于承揽合同。根据《合同法》第268条规定“定作人可以随时解除合同，造成承揽人损失的，应当赔偿损失”。结合本案，作为定作人的您享有任意解除权，您可以随时解除合同。而且，由于您行使的解除权属于法定的解除权，是我国合同法直接赋予的权利，因此您解除合同的行为并不属于违约，所以也就缺乏了定金罚则适用的前提条件，因此该定金理应退还给您。虽然《合同法》第268条规定了定作人行使任意解除权并不排除其承担赔偿损失的责任，但是该赔偿损失并不等于要适用违约金。只有在您的解除行为给对方造成损失的情况下，您才应该对该损失承担赔偿责任，若无损失则无赔偿。同时，由于您的行为是行使正当权利的行为，无违约当然也就无须支付违约金。

文章发表于2017年11月6日《每日新报》第05版 【案情介绍】每日新报讯 李女士来电咨询：2017年1月，我在一家窗帘公司订购了10批“美丽花”窗帘，约定我先向对方支付了500元定金，对方最迟2017年3月初交货。可是到了交货时间，对方却称我预订的窗帘样式已不生产，拒绝履行。我要求对方双倍返还定金，但对方拒绝，仅答应退还所交定金。请问，对方这么做合法吗？【律师解答】天津击水律师事务所田伟律师、杨丽实习律师解答：根据《合同法》第115条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，对方收受定金后，拒绝交付窗帘，理应按照上述法律规定双倍返还定金。仅退还所交定金明显是混淆了“定金”与“订金”的区别。在日常生活中，大家可能经常遇到“定金”与“订金”两组概念，虽然只有一字之差，但是法律意义却相差甚远：“定金”具有担保性质。定金支付后，支付方违约，则不能要求退还定金。接受定金方违约，则要双倍返还定金。而“订金”则一般被视为“预付款”，不具备担保性质，如果合同能履行，则可充抵货款；若一旦合同无法履行，无论是哪一方的责任，订金都要退还。律师建议大家尽量搞清楚这两组概念的区别及意义，再次遇到此类情况时，应注意区分，以避免产生不必要的纠纷。 整理 新报记者 张家民

文章发表于2017年11月16日《天津日报》第10版 【案情介绍】天津日报讯 杨女士咨询：我家附近有一个健身房，在宣传人员热情介绍下，办了一张3000元健身卡，有效期一年。两个月后，发现健身房搬走了，取而代之的是一家美容店。据了解，该健身房老板已经卷钱跑路，我该如何维护自己权益？【律师解答】天津击水律师事务所徐禄律师、李雪实习律师解答：根据《消费者权益保护法》第五十三条：“经营者以预收款方式提供商品或者服务的，应当按照约定提供。未按照约定提供的，应当按照消费者的要求履行约定或者退回预付款；并应当承担预付款的利息、消费者必须支付的合理费用。”健身房现已无法继续为您提供服务，您可以据此要求健身房退回未消费部分预付款及其所对应的利息。根据《单用途商业预付卡管理办法》：单用途预付卡归各级商务部门管理，发卡企业应在开展单用途卡业务之日起30日内前往当地商务主管部门办理备案。您可以向健身房所在地商务主管部门查询该健身房相关信息。律师建议：消费者在办理此类单用途预付卡时应谨慎选择商家，增强自我防范意识，主动考察商家的经济实力与履约能力。尽量选择在商务主管部门登记备案的商家，备案的商家有较强的经济实力，后续服务有一定保障。