文章发表于《天津政法报》2021年6月3日第6版【案情介绍】张先生在本市和平区租了一套私产房，合同期限届满后，双方没有签订续租合同，但张先生继续使用该房屋并向房主支付租金。不久后，该房屋被出售给他人。新房主起诉张先生，要求腾房并支付房屋过户后的租金。法院审理认为，该房屋系在租赁期间被转让，租赁合同继续有效，判决驳回新房主的腾房诉求，但租户张先生仍需支付相应租金。【律师解答】本案涉及“买卖不破租赁”、“优先购买权”、“不定期租赁”等法律问题。民法典第七百零七条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”本案中，原房主与张先生签订的租赁合同届满后，双方未签订新的租房合同，但各自继续履行合同义务，因此应视为存在不定期的租赁关系。期间，双方均有权解除合同，但应当提前通知对方。民法典第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，租赁合同有效履行期间，原房主有权将该房屋出售给他人，但是，其与张先生之间的租赁关系不因房屋转让而受影响。租赁合同有效期内，张先生可以继续使用该房屋。民法典如此规定，就是为了充分保护租户的利益。民法典第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”如前所述，原房主通知租户张先生出售房屋后，张先生有权在同等条件下优先购买该房屋。这里的“同等条件”一般是指房屋价款、支付方式等，否则张先生就丧失了优先购买权。

文章发表于《天津工运》2021年6月【案情介绍】小张参加了某旅行社组织的旅游团，在旅游的过程中旅行社一直在宣传购物产品，并要求小张购物满1万元否则不前往后面合同约定的参观景点。小张不同意旅行社的购物请求，于是向导游提出自己不会购买任何商品。导游在得知小张不愿意购物的情况后，开始毫无下限的辱骂小张，给小张造成了严重的心灵创伤。回家后，小张向法院提起诉讼，要求旅行社承担违约责任，并赔偿小张精神损害赔偿金，那么小张的诉讼请求能否得到支持呢？【律师解答】如果此事发生在《中华人民共和国民法典》施行以前，小张的诉讼请求则不能被支持。由于小张主张的是合同违约之诉，对于精神损害的赔偿的请求，根据《最高人民法院关于审理旅游纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十一条之规定：“旅游者提起违约之诉，主张精神损害赔偿的，人民法院应告知其变更为侵权之诉；旅游者仍坚持提起违约之诉的，对于其精神损害赔偿的主张，人民法院不予支持。”因此，小张的诉讼请求在当时不能被支持。2021年我国第一部《中华人民共和国民法典》得以实施，突破了先前违约之诉不可主张精神损害赔偿的规定。依据《中华人民共和国民法典》人格权编第九百九十六条的规定：“因当事人一方的违约行为，损害对方人格权并造成严重精神损害，受损害方选择请求其承担违约责任的，不影响受损害方请求精神损害赔偿。”因此，《中华人民共和国民法典》的背景下，如果合同的违约方损害了守约方的人格权并造成严重精神损害的情形下，守约方则可以主张精神损害赔偿。如果此事发生在《中华人民共和国民法典》施行以后，小张的诉讼请求则能够得到支持。依据《中华人民共和国民法典》的规定，小张与旅行社签订了《旅游合同》并及时的支付了旅行费，双方的旅游合同成立，旅行社应当按照旅游合同的约定提供旅游服务。但是旅行者却无视合同约定，强行推销购物活动，在小张明确拒绝的情况下甚至还辱骂小张。小张于旅行社签订旅游合同的目的是想要通过旅行而达到愉悦心灵的目的，现在小张的合同目的无法实现，旅行社的行为已经构成违约，应当承担违约责任。另外，导游毫无下限辱骂也造成了小张人格尊严的损害，并造成了小张的心理创伤，因此小张可以向旅行社主张精神损害赔偿。天津击水律师事务所 潘强 郭煜文供稿

文章发表于《天津政法报》2021年10月22日第6版【案情介绍】2017年3月，王女士和某公司签订了一年期劳动合同。此后，双方又两次续签固定期限劳动合同，每次期限均为一年。合同期满后，公司通知王女士不再续签，并支付了部分经济补偿金。王女士认为公司违反了相关法律规定，申请劳动仲裁。在劳动仲裁部门作出“逾期未作出仲裁裁决，终止审理”的决定后，她到人民法院起诉，提出：一、用人单位未与她签订无固定期限劳动合同，应支付相应工资；二、合同期满后，用人单位支付的经济补偿金未足额，应予以补足。本案最终以调解方式结案，王女士拿到了相应的补偿款。【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师对这一案例涉及的相关法律问题进行分析：首先，关于无固定期限劳动合同的问题。依据《劳动合同法》第十四条第一款规定：“无固定期限劳动合同，是指用人单位与劳动者约定无确定终止时间的劳动合同。”依据该条第二款有关规定，用人单位与劳动者协商一致，可以订立无固定期限劳动合同，而连续订立二次固定期限劳动合同，且劳动者没有该法第三十九条和第四十条第一项、第二项规定的情形，劳动者提出或者同意续订、订立劳动合同的，除劳动者提出订立固定期限劳动合同外，应当订立无固定期限劳动合同。再有，《劳动合同法》第八十二条第二款规定：“用人单位违反本法规定不与劳动者订立无固定期限劳动合同的，自应当订立无固定期限劳动合同之日起向劳动者每月支付二倍的工资。”此案中，王女士和用人单位在连续订立两次固定期限劳动合同并顺利履行完毕后，在她提出或者同意继续签订劳动合同，且没有反对签订无固定期限劳动合同的情况下，用人单位应当与她签订无固定期限劳动合同。而实际上用人单位与王女士签订的是1年期合同，所以，王女士可以依据《劳动合同法》第八十二条第二款规定要求用人单位补足相关的工资。其次，关于用人单位与王女士终止劳动合同，依法支付经济补偿金的问题。依据《劳动合同法》第四十六条第五项规定，除用人单位维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同，劳动者不同意续订的情形外，因劳动合同期满终止固定期限劳动合同，用人单位应当向劳动者支付经济补偿。本案中，既然用人单位与王女士签订的是固定期限劳动合同，合同期满后，用人单位拒绝续签，应当向王女士支付经济补偿。另外，关于劳动仲裁和起诉维权，《劳动争议调解仲裁法》第二十九条规定：“劳动争议仲裁委员会收到仲裁申请之日起五日内，认为符合受理条件的，应当受理，并通知申请人；认为不符合受理条件的，应当书面通知申请人不予受理，并说明理由。对劳动争议仲裁委员会不予受理或者逾期未作出决定的，申请人可以就该劳动争议事项向人民法院提起诉讼。”劳动者须注意，提出仲裁申请，因劳动仲裁部门逾期未作出裁决而起诉的，如果诉讼请求超过仲裁申请，该诉讼请求可能面临不予受理、驳回相应起诉等风险。

文章发表于2017年5月22日《城市快报》第06版 【案情介绍】城市快报讯 一桩买卖合同纠纷案件，销售能手徐先生卖了货却赔了钱，因为上家缺乏诚信，讨要欠款时又颇费周折。最终在天津击水律师事务所安刚律师代理下，徐先生作为原告向上家主张偿还货款33万余元，得到法院的支持，案件结果为全部数额判如所请。案中，被告是一家从事针织品加工、批发兼零售的公司，原告徐先生与被告合作，先是全款从被告处提取针织品，再将针织品运往案外人某商厦处，在该商厦销售。因为商厦不对个人结算，合作之初讲好，由商厦向被告支付货款后，被告扣除少部分管理费，再将该货款支付徐先生，这里面既有他垫付的货款也有自己销售针织品的利润。徐先生如此经营了一年多以后，不想继续做下去了。原、被告在结款前对账。对账单显示被告欠原告53万余元，对账单上有被告公司员工签字，但是被告公司并未盖章。此后被告分4次以现金形式向原告支付欠款27万余元,其中有一笔数额为3.2万余元，原告都出具了收条。此外还另有汇款凭证3.2万元，系被告向原告转账，日期与前述3.2万余元仅差一天。被告据此主张共偿还过5批次欠款，原告则主张该3.2万余元收条和3.2万元转账实际是一笔款项。安刚律师帮助原告回忆还款过程，原告想起可能是3.2万余元的收条落款日期笔误，因此，被告欠原告的货款仍应为26万余元。【律师解答】安刚律师告知原告徐先生，其与被告公司法定代表人通过电话录音确认相关事实。电话录音中，该法定代表人对于33万余元的数额并未否认，而是说“我想着了”、“我知道了”。综上，法院采纳了原告一方的观点，认为被告法定代表人虽未明确表示确认，但也未提出异议或反驳，并有想办法解决的意思表示，而且被告当庭认可该录音真实性，法院认为，作为法定代表人应该知道欠款数额，最终判决支持原告诉讼请求。原告大获全胜。律师提示：天津击水律师事务所安刚律师提醒人们，在货物买卖合同交易过程中，如果买方是公司，卖方除要求买方工作人员签字外，应当要求单位在送货单上加盖公章；有些时候卖方提供货物批次、数量与合同有出入，卖方应当及时与买方对账，并要求买方书面确认。如果确实无法书面确认，尽量取得录音，以便证明欠款事实。

文章发表于2017年5月23日《天津日报》第7版 【案情介绍】天津日报讯 河西区某物业公司咨询：物业公司合法进驻小区后，部分业主以不享受物业服务为由拒绝缴纳物业费，造成了物业公司的重大损失，导致更多的业主拒绝缴纳物业费，还有一些业主将房屋出租后做了甩手掌柜，和这些业主无法取得联系，物业公司的利益要如何保障？【律师解答】击水律师事务所张宇律师解答：物业公司在合法进驻小区后已经和业委会或开发商签订了前期物业服务合同，并且合同具有每位业主的签字认可，具有法律上的确定性。根据《中华人民共和国合同法》的规定，业主应当依照合同约定缴纳物业费。另根据本市人大常委会颁布的《天津物业管理条例》规定，物业公司依法依约履行了物业合同义务的，业主不得以不享受物业服务为由拒绝缴纳物业费。而针对费用的缴纳主体，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定，由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应当予以支持。综上所述，物业公司不仅可以以履行合同为由将业主起诉至法院，要求履行物业服务费的缴纳义务，还可以要求业主和物业的实际使用人承担连带责任，从而最大限度保证利益。

文章发表于2017年2月13日《每日新报》第三版【案情介绍】每日新报讯：王先生来电咨询：去年7月，我出售一套二手房，只签订了中介的合同，房款总价80万元，买方已交付定金5万元。合同约定，如果房产交易过程中需要支付增值税，那么合同立即解除。我出售房屋是因为生意需要，但是现在经济状况好转了，我不想继续出售房屋。【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据天津市的二手房审判实践，如果买卖双方只签订了中介合同，但是买方举证证明可以一次性付款，法院可以判决继续履行合同。在您与买方签订的买卖合同中约定：“如果需要支付增值税，那么合同立即解除”。法律上称之为附解除条件合同。根据法律规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。那么房屋交易中是否需要缴纳增值税成为本案的核心问题。根据2016年3月23日财政部和国家税务总局发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，房地产业纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。如果您与买方的交易属于前述规定情形，就必然产生增值税。这就意味着附解除条件成就，可以解除合同。否则，房屋合同就应该继续履行。