文章发表于2017年4月10日《城市快报》第05版 【案情介绍】城市快报讯 市民冯先生看到一家出入境服务公司网站上写着代办澳洲一线城市的永久居留签证，于是与该公司签订代理此项服务协议。哪知，交20余万元服务费后，一年多还没办成，冯先生想解除协议把钱要回来，却发现没那么容易。他慕名找到天津击水律师事务所，并委托一名律师做他的代理人。【律师解答】律师了解案情发现，此前甲乙双方签订的代理协议中根本没有乙方为甲方办理澳大利亚一线城市签证的字眼，纵观合同的所有条款，都没有。鉴于此，律师认为，只能从其他方面找证据。冯先生称，被告官方网站的宣传合同明明写着所办签证仅限于澳大利亚的一线城市，跑不了。律师指出，这一点必须及时进行公证证据保全，防止被告篡改网站上的内容。冯先生按照律师的指点做了公证证据保全。开庭前，律师又对原被告双方的邮件往来和聊天记录进行了对比，发现冯先生始终表达的意思是一线城市，而被告并未明确拒绝且一直在努力一线城市雇主，但一直没找到。至此，在律师支持下，冯先生向法院提起诉讼，状告涉案出入境服务公司，解除代理协议，退回所交全部费用。庭审中，被告同意解除协议但拒绝退款，王荣贵律师代理原告出示了双方一应文书往来，证明自己一直坚持一线城市签证，而对方只给找过一个雇主且不在一线城市。原告方还提交了公证书，证实被告官方网站上宣传的代办雇主签证服务申请的全部为澳洲一线城市，包括悉尼、墨尔本、布里斯班、黄金海岸、纽卡斯尔、卧龙岗等。被告表示认可，但称其找到了符合条件的雇主，在悉尼的郊区。冯先生对此认可，但表示被告所找的雇主不在一线城市，其他信息也未提供。最终，法院全部采纳了律师的意见，全部支持了原告方的诉求，冯先生对律师的工作非常满意。律师意见：原告与被告签订的服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按合同约定履行各自义务。现双方均同意解除合同。原告提供的证据可以证明被告未在约定期限内提供位于澳洲一线城市的雇主，根据双方合同补充条款的约定，被告应向原告全额返还已缴纳的服务费。

文章发表于2017年1月9日《城市快报》第5版 【案情介绍】市民李先生卖房惹官司。2016年6月，他在中介挂牌出售位于红桥区的房产，80多平方米的房子要价130万元。房子挂出去后，刘先生表示要购买，双方在中介签订了二手房买卖协议，价格130万元，买家刘先生还交付了5万元定金。之后在相关部门走手续过程中，房价开始猛涨。李先生觉得手续走得慢了，而自己开价不高，这样下来，等全部房款到手，自己也不再买得起其他房产了。于是，他对买家提出房子不卖了，合同解除，定金按合同约定返还。买家要求赔偿，李先生不认可，认为自己并没给买家带来什么损失，几次交涉，只同意赔偿20万元。同年10月，买家刘先生到法院起诉，请求解除合同索赔损失的同时，申请法院对其损失进行鉴定。鉴定结果出来，涉案房屋与当初的合同价相比涨了将近110万元。其时，天津高院关于审理二手房买卖合同纠纷的相关意见出台，买家刘先生增加诉讼请求，要求李先生赔偿其因违约造成的损失110万元。李先生这下着急了。【律师解答】在接到诉状后，李先生求助到天津击水律师事务所，请求该所房产法务部部长安刚做他的代理人。安刚律师告诉李先生，法院判决卖方违约并赔偿的可能性极大，律师仅能就赔偿数额的多少问题提供法律服务。在双方达成共识的基础上，律师才接受被告李先生的委托，出庭参加诉讼。这期间，涉案房屋经鉴定涨价约110万元。原告结合天津市高院的规定，增加相应诉讼请求，要求判决赔偿该笔实际损失，李先生急得睡不着觉。安刚律师在法庭上发表代理意见称，虽然被告有违约情形，但是原被告双方仅在中介机构签了一纸协议，尚未经房管部门签记，而且双方在订立合同时并不能预见到房价会有如此幅度的上涨，本案应结合合同实际履行情况、违约方订立合同是对于涨跌情形的预见能力、当事人过错程度等因素酌情减少相应赔偿金额。法院最终支持了律师的观点，将原告110万元的赔偿请求减少到60万元。律师建议：天津击水律师事务所安刚房产法务部部长安刚律师提醒人们，诚信为本，当事双方认可的合同一经签订，即产生法律效力，违约者将承担法律责任。特别是天津高院关于二手房审理的相关意见出台后，违约方将承担差价赔偿的责任，在房价起伏波动的时代，这不是一笔小数目，违约的成本也很高，不如诚信。再者，安刚律师提醒人们，买卖二手房，要对房价有一个清醒的设定，要综合考虑影响房价的因素，有一定的预判性，避免在合同签订后再反悔。

文章发表于2016年12月5日《城市快报》第五版 【案情介绍】今年二手房买卖纠纷井喷。其中，卖方违约占八成左右，在房价大涨的情况下，很多卖方宁赔违约金也不愿继续履行合同。这也使得多数卖家在诉讼中被判赔偿对方差价损失。最近天津击水律师事务所安刚律师办理了一个类似的案子，卖家违约，却少赔了七八万元，这是咋回事？2016年5月，张先生与李先生签订《房产居间合同》，约定由李先生购买张先生名下私产房。合同约定，双方应在8月中旬到房管局签订《房产买卖协议》。签合同当日，李先生向张先生支付定金二万元，向中介公司支付了中介费一万余元。8月中旬，双方一起到房管局签订《房产买卖协议》，当时李先生正享受房补，房管局告知无法签。李先生表示尽快办结相关事宜，延后处理。8月底，李先生表示房补的事处理完毕了，同时愿意溢价继续购买房屋。张先生称，李先生没履行义务，按照合同约定，张先生拒绝继续履行合同。9月中旬，李先生向张先生邮寄书面催告函，张先生未回复。于是李先生起诉张先生解除合同，返还2万元定金，并要求张先生按合同约定的总房款的10%赔偿违约金近10万元，加上中介费，总计13万元。张先生觉得委屈，向天津击水律师事务所房产法务部部长安刚律师咨询。【律师解答】安刚律师仔细听了案情，认为本案核心问题在于买方是否根本违约。本案，虽然双方签订《房产买卖协议》时，因李先生的原因受阻，但李先生积极消除障碍，并提出溢价买房，所以李先生的行为很难评价为“根本违约”。安律师告知张先生，如果应诉，应该做好最坏打算，法院有可能判决张先生赔偿。张先生听了安律师的介绍，仍然决定委托安律师打官司。开庭时，安律师援引张先生的陈述做抗辩同意解除合同，此外还提出李先生索赔的数额过高，根据《合同法》以及相关司法解释的规定，约定违约金过高的，可要求法庭酌情降低。法院认为原告主张数额的确过高，采纳安律师的意见，判决解除合同，张先生返还定金 2万元，赔偿违约金3万元，中介费由中介公司承担。这样通过安律师的努力，帮助被告节省七八万元。判决生效后不久，天津市高级法院发布关于二手房买卖合同纠纷案件的审判通知，日后的诉讼中类似案件的审判更加有法可依。

文章发表于2016年11月28日《城市快报》第五版【案情介绍】这是一桩二手房买卖纠纷案。买家把钱都给完了，卖家又反悔了。事情发生在今年6月至前不久，正好是房地产涨价迅速的阶段。卖家自始至终没说反悔因为涨价，但最终还是输了官司。买家的委托人天津击水律师事务所房地产部部长安刚律师介绍，此案审理过程中，天津市高级人民法院发布了《关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案的通知》，按照通知要求，如果买卖双方签订了《天津市房产买卖协议》，原则上应当判决继续履行合同。2016年4月，李先生与王先生在中介签订二手房买卖合同，房屋坐落在西青区，成交价50余万元。合同约定，双方于6月底之前到房管局签订《天津市房产买卖协议》，办理贷款手续。签合同当日，李先生交了定金2万元。6月中旬，二人签订房产买卖协议。两天后，李先生将首付款28万元交付到资金监管中心。签订房产买卖协议当天，双方还一起到银行办了贷款审批手续。直到8月，贷款审批手续才批下来，李先生与银行签订了贷款抵押合同，又通过中介公司联系王先生。王先生表示，自己本打算卖掉这套房子再买别的房子，但李先生在办理贷款期间故意拖延，造成自己不能及时得到房款，继而买房违约，所以不能再配合李先生过户，双方的买卖关系应解除。【律师解答】李先生无奈来到击水律师事务所向房产法务部部长安刚律师咨询。安律师听了李先生的情况后表示，根据天津市的审判实践，李先生在房屋买卖合同的履行过程中积极尽付款义务，不但交付了定金，而且交付了首付款，并且及时办理贷款手续。虽然类似案件有判决买方胜诉的，但是本案不必然胜诉。李先生决定委托起诉。 开庭前，安刚律师向中介公司了解情况，据业务员讲，卖方王先生并未明确表示房屋价格上涨违约，认为是李先生拖延期限。业务员含蓄地说，“当时房价确实每天都在涨。”开庭时，安律师则表示，原被告约定2016年6月底前签订《天津市房产买卖协议》，同时申请办理贷款。而实际上原告申请办理贷款是在6月中旬。原告积极履行合同义务，但不能掌控贷款审批周期。被告不能提交证据证明原告故意拖延，怠于履行合同义务。开庭后，李先生为表示履行合同的诚意和能力，到农行将剩余房款20万元一次性交付完毕。最终，法院判决买方李先生胜诉。

文章发表于2017年9月25日《每日新报》第06版 【案情介绍】张女士来所咨询：2013年李先生与我签订了一份《房屋租赁合同》，约定他承租我的一套闲置房屋，租期至2018年4月17日，租金每年3万元。上个月，我才得知李先生未经我同意擅自将房屋转租给他人已有两年之久，每年收取4万元房租。请问我能否解除与李先生的租赁合同？要求其返还两年来的转租差价？【律师解答】天津击水律师事务所田伟律师、杨丽实习律师解答：根据《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人李先生在未经您同意的情况下，擅自将房屋转租给他人，您作为出租方可以依法解除与李先生的租赁合同。但是根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十六条规定，您应在知道或应当知道后6个月之内向房屋所在地的法院提起诉讼。超过6个月即视为同意承租人转租。对于您要求李先生赔偿两年的转租差价的请求，律师认为没有法律依据。根据《合同法》第二百二十五条规定“在租赁期间占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有。”您的房屋收益应以《房屋租赁合同》约定的租金为限，不因李先生转租获取收益的行为有所增加。但是您若与李先生解除租赁合同后，李先生继续出租，其获取的房租收益应当作为不当得利返还给您，并且您有权要求第三人腾房。

文章发表于2017年9月28日《天津日报》第9版 【案情介绍】王女士来所咨询：我与一家装修公司签订一份装修合同。合同约定：包工不包料，总价款为65000元，定金5000元，一方违约，应向对方支付总价款30%的违约金。合同签订后，定金已交付。现在，对方还未提供任何劳务，但我不想与该公司继续合作。请问，我是否可以解除合同？定金5000元是否可以退还？是否需要支付违约金？【律师解答】击水律师事务所律师潘强、实习律师高俊丽解答：首先，根据您的描述，您与装修公司签订的合同属于承揽合同。根据《合同法》第268条规定“定作人可以随时解除合同，造成承揽人损失的，应当赔偿损失”。结合本案，作为定作人的您享有任意解除权，您可以随时解除合同。而且，由于您行使的解除权属于法定的解除权，是我国合同法直接赋予的权利，因此您解除合同的行为并不属于违约，所以也就缺乏了定金罚则适用的前提条件，因此该定金理应退还给您。虽然《合同法》第268条规定了定作人行使任意解除权并不排除其承担赔偿损失的责任，但是该赔偿损失并不等于要适用违约金。只有在您的解除行为给对方造成损失的情况下，您才应该对该损失承担赔偿责任，若无损失则无赔偿。同时，由于您的行为是行使正当权利的行为，无违约当然也就无须支付违约金。