文章发表于2017年6月5日《每日新报》第五版 【案情介绍】每日新报讯 市民李先生咨询：2017年1月我与卖方在中介公司签订二手房买卖合同，合同约定一次性付款。由于我需要筹集房款，所以约定4月份去房管局签订买卖协议。截止到3月底，我已付清大部分房款，仅剩余10万元。但是因为天津市实施新的房屋限购政策，双方未能在房管局签订买卖协议。我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：2017年4月1日天津市实施限购政策后，部分人士不能购买二手房，但是您与卖方签订买卖合同是在2017年1月。在新政实施前，您已经履行了主要付款义务，并非新政实施后才购买房屋。新政策对您的购房行为没有溯及既往的效力。在天津市二手房交易过程中，签订买卖协议是房屋所有权转移登记的必经程序。您也可以与卖方协商，由卖方与您信任的亲属等人签订买卖协议，这也是合法的。无论房屋权利人登记在何人名下，卖方只要收到全部房款即可。通常情况下，卖方是不会“非您不卖”的。 如果卖方拒绝签订买卖协议，您可以向人民法院起诉要求继续履行合同，您必须提交充分的证据证明签约、付房款都是在新政实施前完成的。诉讼期间，如果卖方同意履行合同，那么您可以与卖方达成调解协议，并由法院出具调解书。您再凭人民法院生效的法律文书，向房管部门申请办理过户手续。

文章发表于2017年6月12日《每日新报》第3版 【案情介绍】每日新报讯 市民张女士咨询：2017年3月初，我与买方签订二手房买卖合同，由我出售名下一套公有住房。根据合同的约定，双方应于5月底前办理过户手续。我按照中介的提示，办理了相关公证手续。我取得公证书是在6月份，而且立刻通知中介可以过户了。但买方认为我延误公证，逾期过户构成违约，要求我赔偿，我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，根据天津市关于公有住房变更承租人的有关规定，您出售房屋必须取得配偶和同户籍近亲属的书面同意，并且办理公证手续。您并未拒绝履行合同，而是做了充分准备，尽到相应义务。其次，双方3月初签订合同，约定5月底前办理过户手续，实际是为双方预留了准备时间。对方主张您延误办理公证手续从而逾期过户构成违约，您需要就此合理阐述正当理由，否则可能构成相应的违约责任。再次，鉴于您从未表示不再出售房屋，那么就不是根本性违约。即使您迟延过户，也仅构成一般性违约。最高人民法院处理类似案件时形成的意见是，一方迟延履行合同，但不足以导致合同目的无法实现的，原则上不支持另一方解除合同的诉求。最后，建议您和对方通过中介的努力斡旋积极磋商，双方最好能在自愿、公平的基础上妥善处理纠纷。如果买方提起诉讼，您是否构成违约，或者构成一般性违约还是根本性违约，由法院判决。

文章发表于2017年3月28日《天津日报》第8版 【案情介绍】天津日报讯 市民李先生咨询：我父亲生前承租一套企业产房屋，母亲也已经去世，我有兄弟姐妹四人，两个妹妹都同意由我继续承租房屋，适当补偿一些房款即可。唯独我哥哥不同意由我承租，他认为他的经济条件不好，所以房子应归他。这套房子的出租人是企业，负责管理房屋的人让我们自己商量。请问我可以起诉解决吗？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据《天津市公有住房变更承租人管理办法》第二条规定，本办法所称公有住房是指市人民政府、国有企事业单位、人民团体、宗教团体等所有，通过福利方式分配给职工，执行市人民政府批准租金标准的住房。公共租赁住房、廉租住房等保障性住房除外。所以您可以根据该办法的有关规定协商达成一致处理争议。至于协商不成能否起诉的问题，天津市高级人民法院专门针对审理直管公产房承租权等问题作出明文规定，在该规定中的直管公产房不包括国有企事业产房屋和宗教产房屋以及各人民团体房屋。当事人之间因变更直管公产房承租人发生争议提起民事诉讼的，不属于民事案件受理范围。所以，建议李先生通过与其他兄弟姐妹之间充分沟通协商的方式，妥善地解决问题。

文章发表于2017年4月10日《每日新报》第05版 【案情介绍】每日新报讯 张先生来电咨询：我原有一套二手房，为改善居住条件已出售，并购买另一套面积更大的二手房。原来那套房屋有贷款，我在出手时已经将贷款全部偿还，我还和买方办理了过户手续。在我购买新的二手房时，我名下无住房，我买的这套房屋是否算第二套住房。我已经签约，如果到时候不能凑齐首付款怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：中国人民银行天津分行和中国银行业监督管理委员会天津监管局《关于完善差别化住房信贷政策的通知》（津银发【2017】65号）第二条规定，“在本市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付款比例调整为不低于60%”。您有过贷款记录，即使名下没有住房，您再次购买的房屋也视为第二套住房，首付款不得低于60%。关于您正在购买的房屋首付款的支付问题，信贷政策的调整的确会对您造成一定影响。您应该结合家庭实际情况尽量筹款，以便继续履行合同。如果确实不能按照合同约定的时间履行付款义务，对方可能会主张您违约。届时您可以国家限购、限贷政策导致无法履行买卖合同作为抗辩理由。建议您与对方充分协商解决，毕竟法院不能必然判决您胜诉。

文章发表于2017年4月4日《每日新报》第04版 【案情介绍】每日新报讯 市民曹先生咨询：我家在天津，父母名下有一间平房，后来我们买了一套单元房，登记在我名下。平房出租给外地务工人员，单元房我们居住。今年我打算贷款购买一套婚房，已经签订二手房买卖合同。双方定于2017年4月15日赴房管局签订《天津市存量房买卖协议》，请问天津市限购新政策对我有什么影响？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：2017年3月31日，天津市出台《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》规定，“对在本市拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。”根据前述规定，《天津市存量房买卖协议》因限购政策而导致无法继续履行。如果您父母和您都不想出售现有房屋，以下几种方法供您参考：第一，如果您办理结婚登记，并准备登记为独立家庭，可以与卖方协商以您妻子作为《天津市存量房买卖协议》的买方，这样买卖合同仍然可以继续履行；第二，如果您将房屋登记在其他人的名下，应该尽量就出资以及“借名”约定明确详尽，以免日后发生争议；第三，如果您以限购政策导致不能继续履行合同为由，与卖方协商解除合同，最好能够妥善协商，公平处理。毕竟这是不可归责于任何一方的。

文章发表于2017年3月20日《每日新报》第05版 【案情介绍】每日新报讯 市民叶女士咨询：2008年母亲和我来天津定居，我们都没有天津户口，经协商就以侄子的名义购买一处公产房。母亲和我各出资8万元，并一起居住。虽然承租人是侄子，但是母亲和我们兄弟姐妹包括侄子达成了书面协议，母亲生前还写了份遗嘱，将房屋留给我。母亲去世后，侄子说房子是他的，不同意跟我过户，我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据《天津市公有住房变更承租人管理办法》的规定，“申请人没有本市城镇户籍的，不得变更公有住房承租人。”所以即使您与侄子能够协商一致，侄子同意将房屋承租权变更到您名下，您也应该首先解决您的户籍问题。您解决户籍问题后，如果您的侄子拒不配合您办理公有住房变更承租人的手续，那么根据现行的天津市司法审判政策，您可以向房屋所在地的房管部门申请变更。如果主管机关不答复或者拒绝办理，您可以根据《行政诉讼法》的规定提起行政诉讼。在起诉时，建议您将您的兄弟姐妹和侄子也都列为第三人，并将书面协议和遗嘱作为证据提交给法庭。开庭时，您还可以针对有关事实向兄弟姐妹和侄子发问，第三人的陈述法庭都会记录在案。无论行政诉讼结果如何，您都可以从法院取得案卷的证据材料和庭审笔录，为以后维护自身的合法权益做准备。