本文章发表于2018年9月10日《每日新报》第4版 【案情介绍】每日新报讯 李先生来电咨询：奶奶已经去世，父亲先于爷爷去世，爷爷去世后留下一套房屋，二老均无遗嘱。叔叔和姑姑们在我不知情的情况下办理公证手续，通过继承方式将房屋过户到他们中的一人名下。听说他们现在要把房子卖了，我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：您作为代位继承人有权继承这套房屋的相应份额，法律保护您的继承权。就继承过户事宜，现行法律法规规定，只要各继承人就过户到何人名下达成一致意见即可，并非没有公证书就不能办过户。但是各继承人均应签字确认，不能排除任何一人。房管部门之所以要求出具公证书，是因为公证书具有较强的证明效力。一般情况下，经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外。您作为合法继承人认为公证书有错误，可以向出具该公证书的公证机构提出复查。您应该提供能证明您是代位继承人的有关材料，例如父子关系证明、死亡证等。公证处发现公证书的内容与事实不符的，应当撤销该公证书并予以公告，该公证书自始无效。你可以据此要求房管部门撤销房屋登记。此外，您还可以向人民法院提起民事诉讼。法庭查明案件全部事实后，仍然可以保护您的继承权。建议您在起诉时对该房屋采取保全措施，防止被告将房屋出售。

本文章发表于2018年9月25日《每日新报》第6版 【案情介绍】 每日新报讯 市民陈先生咨询：外公和外婆准备将他们的一套公产房过户给母亲。因父母正在离婚，所以经协商房屋暂时登记在舅舅名下。后来外公、外婆去世了，母亲离婚后在这套房子居住至今，母亲没有其他住处。最近母亲要求舅舅过户，却遭到拒绝。舅舅说只同意出售房屋后平分房款。母亲该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：在法律上，这套公产房的承租人就是您舅舅本人。您舅舅对房屋享有占有、使用、收益、处分等权利。按照当下的司法实践，如果您母亲认为这套公产房应由自己承租，可以向房屋所在地的房管部门申请变更承租人，对于行政机关未答复或者认为答复不满的，可以起诉该房管部门。如果您外公、外婆、舅舅和母亲就公产房的实际归属问题有过书面协议，您母亲可以凭此书面协议与舅舅充分沟通，协商最妥善的处理办法。如果没有任何协议，对您母亲是不利的。好在你舅舅同意出售房屋，平分房款。律师建议您母亲和舅舅可以就出售房屋补充签订协议，明确权利义务。待取得房款后，您可以通过恰当的途径帮助老人安度晚年。

本文章发表于2018年10月22日《每日新报》第5版 【案情介绍】每日新报讯 市民张先生咨询：我在中介看上一套二手房，卖方出具了一份房产证。于是我与卖方签订买卖合同。卖方收到房款后就失踪了，我只好报案。通过公安机关了解到原来房产证是假的，这个骗子现在已经被公安局刑拘。我应该怎么要回房款？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，与您签订房屋买卖合同的相对方并非房屋所有权人，其虚构事实、隐瞒真相恶意骗取您的房款，构成诈骗罪。您可以作为刑事案件被害人依法维权。其次，您可以将假房主和中介公司作为共同被告提起民事诉讼，要求二被告承担相应的民事责任。理由是假房主恶意欺诈，中介公司收取中介费却未尽审查义务，导致您财产损失。同时提示您，在起诉的时候尽量保全二被告名下可供执行的财产，以免生效的法律文书无法执行。再次，如果您认为中介公司存在违约情形，从而只起诉中介公司，那么可以根据《合同法》的有关规定，以中介公司提供的居间服务存在重大瑕疵导致您损失为由主张权利。最后，律师提示广大二手房购房者，在签约时一定要慎重谨慎。不要只看房产证就匆匆落笔付款，尽量到房管局查明房屋权属信息，避免日后发生纠纷。

文章发表于2017年1月10日《天津日报》第8版 【案情介绍】天津日报讯 市民王先生来电咨询：我父母健在，我有3个兄弟姐妹。父母打算将他们名下的一套二手房低价出售给我，所得房款大部分用于父母养老，剩下的部分由其他兄弟姐妹均分，兄弟姐妹们也都没有意见。我听人介绍买卖房屋要把房款存入资金监管账户，但是我不能一次性交出全部房款，也不想贷款。请问我和我父亲的房产交易是否必须通过资金监管中心？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师认为，您和您父亲的二手房买卖合同交易不是只有通过资金监管中心才能完成。根据天津市国土资源局2011年9月24日发布的《天津市存量房屋交易资金监管办法》第十五条规定，“凡买受人无需贷款的存量房屋交易，出卖人为法人、其他组织，或者交易双方为亲属关系的，可以自行交付房价款。出卖人为法人、其他组织的应当提供身份证明，交易双方为亲属关系的应当提供行政、司法或者公证机关出具的双方关系证明，并由交易双方签署自愿不纳入交易资金监管确认书。”所以，您需要向房管部门提供父子关系证明，一般可以是户口本或者公证书。交易中，房管部门会提示您和您父亲书写书面确认文件，确认双方的房产交易不通过房管局资金监管，如果发生交易风险由双方承担等内容。

文章发表于2017年1月12日《今晚报》第8版 【案情介绍】今晚报讯 楼市火爆，法院在审理案件时，经常会遇到买卖房屋双方签订“阴阳合同”的情形，即在房管部门签订一份价格虚高或虚低的“阳合同”，而双方私下再签订一份真实意思的“阴合同”。这种做法引起了无数的纠纷。那么，我们如何在法律上来理解和处理这样的“特殊合同”呢？【律师解答】 网签合同中介合同都有效——天津击水律师事务所律师 安刚一般情况下，中介提供的买卖合同约定了更详尽的权利义务内容，有的中介合同还明确约定如果买卖合同和买卖协议约定的条款发生冲突，以买卖合同约定为准。但无论买卖双方在中介签订的合同还是在房管局签订的协议都是真实有效的。建议买卖双方不要虚报、瞒报真实价格，避免发生诉讼风险。 二手房交易切莫贪小利——天津师范大学法学院 张新在二手房交易中，为了减少买方的缴税，时常会出现买卖双方签订“阴合同”的情形。交易价格真实的“阴合同”是在中介参与下由双方签订的合同，此外买卖双方还需要到房管部门再签订一份协议用于备案，此为“阳合同”。签订的阳合同中的房屋售价低于阴合同约定的真实价格，税务机关则依据该阳合同中的价款来计税，购房人从而可以少缴税款。我国《合同法》规定了合同无效的情形，即“（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的”。“阳合同”内的以避税为目的的价格条款和双方的行为分别对应了上述的规定，因此阳合同中的价格条款是无效的。这样的做法时常引发纠纷，比如，卖方时常会因加价售房未遂而违约。当买方向法院起诉时，卖方便会提出“阳合同”的约定价款低于“阴合同”价款，买方涉嫌偷逃税款，进而以此为由主张合同无效来拒绝履约。 “阴阳合同”并不导致合同整体无效——红桥区人民法院 南宝龙 “阴阳合同”虽然是两个行为，但有着共同的合同目的和动机，即双方共同践行真实意思，同时规避法律规定或者法律效果。因此“阴阳合同”总是违法的。例如通过虚高“阳合同”的买卖价格获取更多的贷款，或者压低成交价格来减少纳税。“阴阳合同”的效力不能一概而论。如果只是约定的价格存在差异，可以确认“阳合同”的价格条款部分无效，不影响合同其他条款的效力。第一，如果确认合同整体无效，则会导致所有权变动也无效，物权登记则需撤销，是交易资源的巨大浪费。第二，价格虚高或者压低，损害的是市场的局部利益，没有破坏市场的根本秩序，可以通知税务和金融机构，由相关主体采取必要的措施加以约束，足以消除“阴阳合同”产生的负外部性，无需否定合同的整体效力。第三，阴阳合同给双方主体带来收益，没有“吃亏”的一方，如果允许其中一方以“阴阳合同”为由选择合同无效，获取市场波动产生的额外利益，就是对违法行为的鼓励。

文章发表于2017年6月19日《每日新报》第05版 【案情介绍】每日新报讯 市民李女士咨询：2017年2月，我与买方签订二手房买卖合同，根据合同的约定，对方一次性付款。我们双方应当在2017年3月10日到房管局签订正式协议。但是3月10日当天，对方要求签订补充协议，约定双方公证确认对方是权利人，对方还可以代办房屋一切手续。当时我签了字，后来觉得事有蹊跷，便不同意办理公证。对方认为我违约准备起诉赔偿，我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：基于您与对方约定由对方一次性付款购房，正常情况下，您收到定金后双方应当到房屋所在地房管部门签订正式协议，付清房款和税费并办理过户手续。您与对方签订的补充协议约定，以公证书方式确定对方为房屋权利人，对方有权代办房屋交易一切手续，这与正常的房屋交易流程有区别。对方起诉时，您可以提出合理性质疑，比如办理公证确认房主，对方就无需缴纳税款，也无需过户等，进而主张对方并无真实的购房意愿，合同并不成立。