文章发表于2017年2月20日《每日新报》第5版【案情介绍】每日新报讯：市民张先生咨询：2016年12月，我与卖方签订二手房中介合同。2017年1月，我们一起到房管局签订《天津市房产买卖协议》。签约时，房管局的工作人员说，因为我现有一套廉租房，必须首先把房子交回去，才能买房。此前中介从来没问过我这些情况，卖方则认为如果错过中介合同约定的签约日期，就视为我违约。我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据《天津市基本住房保障管理办法》以及天津市有关廉租住房保障的政策规定，您在享受基本住房保障的时候是符合法定条件。您对此也应该是明知的。如果您购买了新的二手房，就不能再享受天津市基本住房保障，所以房管部门要求您首先交回廉租房并无不当。您提出中介公司未向您询问，理由并不充分。另一方面，卖方以前述事由主张错过签约日期就视为您违约，也是不妥当的。根据《合同法》的有关规定，只有您明确表示或者以自己的行为表示不再继续购买房屋，才视为根本违约。如果您想要继续以自己的名义购买这套二手房，就应该按照相关规定处理。您也可以与卖方通过沟通协商的方式，在征得卖方同意的前提下将买方变更为他人，但是您应该与其明确约定，他只是名义上的房屋权利人，以免日后发生纠纷。如果您既想购买二手房又拒绝交回廉租房，卖方也不认可您以他人名义购房，那么您就有可能承担相应风险。

文章发表于2017年2月13日《每日新报》第三版 【案情介绍】每日新报讯 王先生来电咨询：去年7月，我出售一套二手房，只签订了中介的合同，房款总价80万元，买方已交付定金5万元。合同约定，如果房产交易过程中需要支付增值税，那么合同立即解除。我出售房屋是因为生意需要，但是现在经济状况好转了，我不想继续出售房屋。【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据天津市的二手房审判实践，如果买卖双方只签订了中介合同，但是买方举证证明可以一次性付款，法院可以判决继续履行合同。在您与买方签订的买卖合同中约定：“如果需要支付增值税，那么合同立即解除”。法律上称之为附解除条件合同。根据法律规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。那么房屋交易中是否需要缴纳增值税成为本案的核心问题。根据2016年3月23日财政部和国家税务总局发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，房地产业纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。如果您与买方的交易属于前述规定情形，就必然产生增值税。这就意味着附解除条件成就，可以解除合同。否则，房屋合同就应该继续履行。

文章发表于2017年4月24日《城市快报》第05版 【案情介绍】城市快报讯 在一桩二手房买卖交易过程中，卖家反悔了，提出涨价40万元。买方不乐意，找到击水律师事务所，请该所房产法务部部长安刚做他的代理人，起诉卖方要求其继续履行合同。现该案一审判决，买方胜诉。2016年3月28日，买卖双方签订《房屋买卖（置换）合同》，成交价72万元。买方交付1万元定金和评估费3550元。2016年7月24日，经双方协商，房屋加价1万元，买方又将此笔1万元交付被告。2016年8月24日，买方与卖方签订《天津市房产买卖协议》，买方于2016年8月31日交付首付款31万元，又于2016年9月1日交付首付款10万元。该两笔房款均存入房地产交易资金监管中心账户内。2016年9月20日，银行告知贷款完成审批，过户后即可发放。但卖方提出涨价三四十万元，否则拒绝配合办理所有权转移手续。买方同意补偿卖方三五万元，卖方不同意，双方协商未果。卖方拒绝协助买方办理报税、过户等后续手续。【律师解答】安刚律师向法庭阐述观点，鉴于房屋买卖合同履行程度比较深，本案适宜判决继续履行。卖方则提出签订中介合同后很少出门，几乎就是与世隔绝的状态，根本不知道房屋价格上涨。卖方还对买方提出反诉，要求解除合同，并要求买方赔偿经济损失。卖方是七旬老人，提出如果出售房屋，自己就没有地方居住。安刚律师提出，成年人应对自己的行为负责，既然出售房屋就应该知道法律后果。另外卖方是天津市人，不可能不知道房屋买卖市场的行情。法院希望买卖双方协商解决纠纷，毕竟对方是老人，法庭不必然判决继续履行合同，即使判决履行，日后的腾房问题也可能遇到障碍，安刚律师也试图为双方斡旋解决纠纷。但是双方提出的具体方案差距过大。此外，安刚律师在起诉时申请法院保全涉诉房屋，法院裁定对该处房屋采取诉讼保全，以便于后期执行。一审判决继续履行合同，卖方限期腾房。律师点评：天津击水律师事务所安刚律师认为，依法成立的合同受法律保护，本案买卖双方签订的《房屋买卖（置换）合同》、《天津市房产买卖协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合同有效，对当事人有约束力，双方均应按照该合同履行义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

文章发表于2017年4月3日《城市快报》第04版 【案情介绍】十六年前，储女士买了邻居家的房入住后，却因种种原因一直没过户。直到2016年，她找到此房前女主人王女士，请求对方协助办理过户手续。对方不同意并称房子是她的，卖房给储女士的刘先生早就跟她离婚了，无权处置她的财产。储女士求助到天津击水律师事务所，委托一名律师作她的代理人，并将刘先生和王女士告上法庭，请求法院判决被告协助办理过户手续。王女士又提反诉，认为房屋买卖无效。【律师解答】律师经了解得知，储女士本与刘先生和王女士是邻居。十六年前，储女士与刘先生签了房屋买卖协议，买下了他们的房子，储女士交付了全款，刘先生把房屋钥匙、产权证等交给储女士，但当他们去房管部门办理过户手续时，由于王女士未到场，没有办成。买房不久，储女士一家入住诉争房，直到起诉一直没办过户。起诉时，刘先生又下落不明，是否签了合同无法证实。储女士几近崩溃，律师一边安抚她的情绪，一边反复研究案情。通过对现有证据的研究，加之搜集了大量的相关胜诉案例，根据一般的社会常识及法律依据，律师成功证实案件的真实情况以及双方签订的买卖合同，证明刘先生签合同时代表的是夫妻双方共同的意愿，并且要求王女士配合办理过户手续，成功将案件局势进行了扭转，中止被告的腾房诉讼，成功地维护了储女士的合法权益。律师意见：天津击水律师事务所律师认为，储女士是善意购买人，涉诉房屋是二被告婚内购买的共同财产，二被告离婚，原告作为邻居不可知晓，且双方在离婚判决中并未对涉诉房屋进行分割。涉诉房屋当时市场价9万余元，储女士支付了12万余元，一次性付款后，刘先生向其交付了房产证、钥匙等。自那时起，储女士在这房里住了18年，王女士对该房失去控制18年，其间，储女士多次催促二被告办理过户，而王女士从未向有关部门反映或向法院起诉主张权利。二被告的行为足以让原告相信其出卖房屋是真实意思表示。根据《婚姻法解释一》第17条规定，无论王女士是否认可都不能对抗原告即善意第三人。最终，法院采纳了律师的观点，判决被告协助原告办理过户手续，驳回王女士反诉请求。

文章发表于2017年5月15日《每日新报》第四版 【案情介绍】每日新报讯 方先生来电咨询：2017年2月，我与卖方签订了存量房买卖协议。其中约定买方应当自签订协议之日起5日内交付首付款。但是签订协议转天，卖方告诉中介，说家里有纠纷，房子不卖了。此后我和中介多次与卖方沟通，都没有结果。首付款我也没交，就直接起诉要求卖方履行合同。诉讼期间，卖方提出我没有按期交首付款，认为违约责任在我，应当解除合同。我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据《合同法》的规定，买卖双方均应当按照合同约定履行各自义务，一方不履行合同义务，非违约方有权要求违约方继续履行以及承担相应违约责任。根据您陈述的事实，如果卖方在签订买卖协议的次日就表示不再出售房屋，经您与中介催告仍拒绝履行合同，那么卖方就是根本违约方，您可以起诉到法院，要求卖方继续履行合同。另外，卖方以您延期付款为理由主张解除合同是没有依据的。基于卖方首先提出拒绝履行合同，您才没有及时交付房款，而后您已经提起诉讼主张自己的权利。您在诉讼期间可以向资金监管账户存入房款，以证明您的履行能力和履行诚意。房款存放在资金监管账户期间，房屋完成过户前卖方是收不到房款的，延期付款是无从谈起的。既然卖方已经早已提出解除合同，那么卖方再主张您延期付款就是没有任何依据了。（整理 新报记者 张家民）

文章发表于2017年5月22日《每日新报》第05版 【案情介绍】每日新报讯 市民李女士咨询：我父母离婚后对于房产分割达成协议，房子归父亲。去年父亲去世了。我的爷爷是早年去世的，但奶奶还健在。我还有一个叔叔，叔叔认为对我父亲留下的房子也享有权利。奶奶则认为，我父亲的房子应该全部都留给我。我现在应该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据《继承法》的规定，配偶、父母、子女是第一顺序继承人，同胞兄弟姐妹是第二顺序继承人。鉴于您父母离婚后房产属于您父亲的个人财产，此后您父亲才去世。那么第一顺序继承人只剩下您和您奶奶。存在第一顺序继承人的情况下，第二顺序继承人不能继承。所以您叔叔不能直接对房屋享有权利。您父亲去世后，这套房屋作为遗产，应属于您和您奶奶的共有状态。如果分割，原则上每人享有这套房屋50%的份额。您奶奶去世后，您叔叔对于奶奶享有的份额就拥有了继承权。您奶奶已经明确表示房屋应该由您自己继承，那么如果您担心日后您与叔叔之间发生纠纷，可以与奶奶协商由老人书写声明，基本内容为“奶奶放弃本应从您父亲处继承的房产份额，同意房屋由您自己继承”。这份书面声明可以是经过公证确认的，也可以由无利害关系的在场人见证签字，还可以由老人口述，您拍摄视频。总之，声明资料应尽量做到真实充分，以维护自己的合法权益。（整理 新报记者 张家民）