文章发表于2017年6月26日《每日新报》第02版 【案情介绍】每日新报讯 市民齐女士咨询：我们兄弟姐妹4人，父母都已经去世了，留下一套私产房登记在父亲名下，父母没有留下任何遗嘱，房屋现在无人居住。我和我哥哥对于这套房屋如何处理都没有争议，妹妹和弟弟都主张要房子，弟弟是为了自己孙子上学，而且认为父母生前给了妹妹一套房子，妹妹就不能再主张。我们兄弟姐妹无法达成一致意见的情形下应该怎么解决？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，根据《继承法》的规定，在父母没有遗嘱的情形下，你们兄弟姐妹对这套私产房享有平均继承的权利。弟弟认为妹妹已经得到一套房屋，就不能再继承了，这个观点绝对是错误的。除非继承人有虐待、遗弃甚至杀害被继承人的情形，否则其继承权应当得到法律的保护。其次，您和哥哥可以召集兄弟姐妹再次充分沟通，既然您弟弟为他的孙子上学，心情非常迫切，那么可以协商妥善的方案。例如同意将房屋登记在弟弟名下，但是弟弟尽快给付其他兄弟姐妹补偿款。在数额上您和哥哥适当作出让步，给予妹妹相应多的补偿等。最后，如果沟通无果，房屋权利人登记在您父亲名下的状态只能长期保持，无法过户到任何人名下。如果想要解决，只好通过诉讼途径。在诉讼期间，如果妹妹和弟弟都想要这套房，可以通过竞价的方式获得。

文章发表于2017年4月24日《城市快报》第05版 【案情介绍】城市快报讯 在一桩二手房买卖交易过程中，卖家反悔了，提出涨价40万元。买方不乐意，找到击水律师事务所，请该所房产法务部部长安刚做他的代理人，起诉卖方要求其继续履行合同。现该案一审判决，买方胜诉。2016年3月28日，买卖双方签订《房屋买卖（置换）合同》，成交价72万元。买方交付1万元定金和评估费3550元。2016年7月24日，经双方协商，房屋加价1万元，买方又将此笔1万元交付被告。2016年8月24日，买方与卖方签订《天津市房产买卖协议》，买方于2016年8月31日交付首付款31万元，又于2016年9月1日交付首付款10万元。该两笔房款均存入房地产交易资金监管中心账户内。2016年9月20日，银行告知贷款完成审批，过户后即可发放。但卖方提出涨价三四十万元，否则拒绝配合办理所有权转移手续。买方同意补偿卖方三五万元，卖方不同意，双方协商未果。卖方拒绝协助买方办理报税、过户等后续手续。【律师解答】安刚律师向法庭阐述观点，鉴于房屋买卖合同履行程度比较深，本案适宜判决继续履行。卖方则提出签订中介合同后很少出门，几乎就是与世隔绝的状态，根本不知道房屋价格上涨。卖方还对买方提出反诉，要求解除合同，并要求买方赔偿经济损失。卖方是七旬老人，提出如果出售房屋，自己就没有地方居住。安刚律师提出，成年人应对自己的行为负责，既然出售房屋就应该知道法律后果。另外卖方是天津市人，不可能不知道房屋买卖市场的行情。法院希望买卖双方协商解决纠纷，毕竟对方是老人，法庭不必然判决继续履行合同，即使判决履行，日后的腾房问题也可能遇到障碍，安刚律师也试图为双方斡旋解决纠纷。但是双方提出的具体方案差距过大。此外，安刚律师在起诉时申请法院保全涉诉房屋，法院裁定对该处房屋采取诉讼保全，以便于后期执行。一审判决继续履行合同，卖方限期腾房。 律师点评：天津击水律师事务所安刚律师认为，依法成立的合同受法律保护，本案买卖双方签订的《房屋买卖（置换）合同》、《天津市房产买卖协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合同有效，对当事人有约束力，双方均应按照该合同履行义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

文章发表于2017年7月3日《每日新报》第04版 【案情介绍】每日新报讯 李先生来电咨询：2010年5月我与卖方签订二手房买卖协议，合同约定房款为60万元。当时还约定卖方取得产权证就配合我过户，我已经把全款付清并且入住。最近邻居都在领取房本，我与卖方联系过户，在沟通过程中我才知道房屋早在购买前已经被查封。卖方认为我们之间的购房合同无效。请问卖方的主张是否有道理？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：《城市房地产管理法》规定，“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。”看上去卖方的主张是有道理的。但是《合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》另有明确规定。最高人民法院的观点认为，《城市房地产管理法》首先是一部行政法，其主要规范对象是行政管理行为，以行政法中的规范来否定民事合同的效力，应该特别谨慎。而在审批实践中，以该规定认定合同无效明显违背社会公正。天津市法院作出的若干生效判决也认为，被司法机关查封的房屋其买卖合同效力是受法律保护的，但是查封行为影响该房屋的所有权转移登记手续。因此，卖方以房屋被司法机关查封为由主张您与其签订的房屋买卖合同无效是没有依据的。

文章发表于2017年4月24日《每日新报》第04版 【案情介绍】每日新报讯 王先生来电咨询：我父母都已经去世，我有兄弟姐妹三人。我的户籍登记在房屋地址下，我和父母共同居住期间，负责照顾父母。父母去世后留下一套公产房，承租人还是母亲。我哥哥表示放弃对房屋的一切权利，我姐姐则提出要求平均分配。我们兄弟姐妹后来终于达成书面协议，房屋由我承租，房屋权利三人分享。我是否可以凭书面协议要求房管站过户？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据天津市公有住房变更承租人的有关规定，房屋管理单位要求新的承租人必须出具公证书，才能办理变更手续。鉴于您与兄弟姐妹已经达成一致意见，协商解决争议的可能性很大，建议您继续沟通交流，敦促姐姐尽快办理公证，从而妥善地将这套房屋的承租人变更为您。毕竟您的实际情况比其他兄弟姐妹之间自始至终无法达成一致意见的情况简单得多。不过，根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则的有关规定，公产房变更承租人实际上属于不动产权利人的变更。根据该规定，您只需提交死亡证明材料、兄弟姐妹关于房屋分配的协议、亲属关系证明等材料即可。一旦房屋管理单位以未办理公证为由拒绝为您办理变更承租人手续，按照现行规定，您可以先行向房屋所在地房管局提出申请，如对答复不服可以提起行政诉讼，同时在诉讼请求中列明对于“未公证不过户”的规定，要求人民法院作出合法性审查。

【案情介绍】城市快报讯 买房子是市民生活中的大事，人们都愿意顺顺当当的。然而，有位市民的买房过程却不顺利，大部分房款交完了，遇上了限购，买房就这样被耽搁下来，从而形成房屋买卖合同纠纷案。买家作为原告求助到天津击水律师事务所，安刚律师接受委托成为其代理人。经过了解得知，2016年12月5日，原告买方与被告卖方签订房屋买卖合同，房屋价款为50万元，原告已经交付房款40万元。根据合同约定，原、被告应于2017年2月13日之后打正式协议，此后被告一直拒绝履行合同义务，直到天津市施行新的限购政策。根据新政规定，原、被告无法在房管局签订买卖协议，被告就是以此为由主张解除双方的买卖关系。安刚律师则认为，原告与被告形成买卖合同关系的时间是在新政前，而且原告已经将大部分房款给付完毕，虽然此后颁布限购新政，但是不能溯及既往。被告无正当理由拖延签订房管部门正式协议，导致无法完成所有权转移登记手续。本案仍应当判决继续履行合同。随后，安刚律师与法官多次沟通案情。法官认为被告确有违约情形，但是因天津市新的限购政策导致本案判决继续履行合同的风险极大，法官提示变更诉求，即解除合同向被告主张赔偿损失。安刚律师与委托人原告沟通后帮助委托人分析，变更诉求后实现的利益远小于继续履行合同后的利益。【律师解答】安刚律师建议尝试以下方案：作为房屋买卖合同的卖方，其签订合同的目的就是取得房款，至于谁支付房款对其无任何影响。所以可以由双方协商，原告另行指定他人作为新的买方，被告与该买方签订正式协议。后经双方协商，被告卖方同意该方案，但是要求涨价5万元，又经磋商，由5万元减少到3.5万元。原告与被告解除房屋买卖合同关系，并指定其姐姐作为新的买方重新签订合同，后撤诉。起诉时，原告方已经申请对房屋采取保全措施。这样可以保证被告不将房屋另行出售。目前，被告已经与原告姐姐完成签约。律师提示：天津击水律师事务所安刚律师提醒市民，限购政策导致房屋买卖合同无法继续履行的，属于不可归责于买卖双方的事由，一般情况下，法院会判决解除合同；如果确有证据证明无论是否限购，一方均构成违约，非违约方有权追究其违约责任；限购政策导致买方无法继续购买房屋的，买方可以与卖方另行协商其他方式妥善解决。

【案情介绍】 城市快报讯本案系一起二手房买卖合同纠纷案，买方购买卖方所有的二手房，约定总房款120万元，买方一次性付款。签合同时买方已付定金15万元，约定剩余房款在房管局签订正式协议时一并付清。在履行合同过程中，任何一方违约，违约方赔偿非违约方房款的10%作为赔偿。此后，卖方向买方表示不再继续履行合同。买方一纸诉状将卖方起诉到法院，要求退还定金15万元、赔偿违约金12万元和中介费。【律师解答】天津击水律师事务所安刚和陈冰律师表示，鉴于合同约定一次性付款购房，如买方有能力有意愿，可变更诉讼请求为继续履行合同，可实现利益最大化。但买方认为卖方没有任何诚信继续履行合同，即使法院判决胜诉，也面临腾房问题，所以起诉赔偿损失。二位律师向买方提示，在诉讼期间，可申请法庭就房屋的涨价数额委托鉴定部门进行评估，然后就涨价部分增加相应诉讼请求。但需预付鉴定费，该部分费用根据判决结果确定双方的承担比例。买方同意并当即委托。在诉讼期间，二位律师与中介沟通案情，希望中介出庭时如实陈述卖方违约过程。二位律师还帮助买方申请房屋上涨损失鉴定，结论是上涨38万元。庭审时，卖方不但否认自己违约，还认为买方违约。二位律师向法庭提交买方在签约期间的银行交易记录，证明买方为一次性付款做足准备。律师还向中介人员询问情况，中介人员甚至到过卖方的家里协商继续履行事宜，但卖方看到是中介，将其拒之门外。卖方违约内容全部记录在案。本案另一焦点为上涨的38万元损失如何赔偿。通常如果卖方违约，法院判决赔偿实际损失的50%以上。二位律师多次与法官沟通，认为卖方违约造成买方再次购房成本增加，恳请法庭酌情提高比例。最终法院判决卖方赔偿买方实际损失的80%，即30余万元，加之定金和中介费，总共退赔近50万元。目前判决生效，买方将取得全部退赔款。律师提示：1、买方首先应举证证明自己具有付款能力，可提交银行交易明细作为证据。若卖方违约，买方应通过适当方式向卖方催告履行合同义务，并保留证据；2、买方应与中介保持联系，中介方客观真实的陈述会对主审法官的判决起到决定性作用；3、合同约定的违约金数额不足以弥补实际损失的，可主张实际损失。在诉讼中需要委托鉴定，再根据具体数额增加相应的诉讼请求。