文章发表于2017年5月15日《每日新报》第四版 【案情介绍】每日新报讯 方先生来电咨询：2017年2月，我与卖方签订了存量房买卖协议。其中约定买方应当自签订协议之日起5日内交付首付款。但是签订协议转天，卖方告诉中介，说家里有纠纷，房子不卖了。此后我和中介多次与卖方沟通，都没有结果。首付款我也没交，就直接起诉要求卖方履行合同。诉讼期间，卖方提出我没有按期交首付款，认为违约责任在我，应当解除合同。我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据《合同法》的规定，买卖双方均应当按照合同约定履行各自义务，一方不履行合同义务，非违约方有权要求违约方继续履行以及承担相应违约责任。根据您陈述的事实，如果卖方在签订买卖协议的次日就表示不再出售房屋，经您与中介催告仍拒绝履行合同，那么卖方就是根本违约方，您可以起诉到法院，要求卖方继续履行合同。另外，卖方以您延期付款为理由主张解除合同是没有依据的。基于卖方首先提出拒绝履行合同，您才没有及时交付房款，而后您已经提起诉讼主张自己的权利。您在诉讼期间可以向资金监管账户存入房款，以证明您的履行能力和履行诚意。房款存放在资金监管账户期间，房屋完成过户前卖方是收不到房款的，延期付款是无从谈起的。既然卖方已经早已提出解除合同，那么卖方再主张您延期付款就是没有任何依据了。（整理 新报记者 张家民）

文章发表于2017年5月22日《每日新报》第05版 【案情介绍】每日新报讯 市民李女士咨询：我父母离婚后对于房产分割达成协议，房子归父亲。去年父亲去世了。我的爷爷是早年去世的，但奶奶还健在。我还有一个叔叔，叔叔认为对我父亲留下的房子也享有权利。奶奶则认为，我父亲的房子应该全部都留给我。我现在应该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据《继承法》的规定，配偶、父母、子女是第一顺序继承人，同胞兄弟姐妹是第二顺序继承人。鉴于您父母离婚后房产属于您父亲的个人财产，此后您父亲才去世。那么第一顺序继承人只剩下您和您奶奶。存在第一顺序继承人的情况下，第二顺序继承人不能继承。所以您叔叔不能直接对房屋享有权利。您父亲去世后，这套房屋作为遗产，应属于您和您奶奶的共有状态。如果分割，原则上每人享有这套房屋50%的份额。您奶奶去世后，您叔叔对于奶奶享有的份额就拥有了继承权。您奶奶已经明确表示房屋应该由您自己继承，那么如果您担心日后您与叔叔之间发生纠纷，可以与奶奶协商由老人书写声明，基本内容为“奶奶放弃本应从您父亲处继承的房产份额，同意房屋由您自己继承”。这份书面声明可以是经过公证确认的，也可以由无利害关系的在场人见证签字，还可以由老人口述，您拍摄视频。总之，声明资料应尽量做到真实充分，以维护自己的合法权益。（整理 新报记者 张家民）

本文章发表于2018年7月2日《每日新报》第4版 【案情介绍】每日新报讯 市民张女士咨询：我和老伴有两间住房，一间是公产房，另一间是私产房，这两间房子都登记在老伴名下。老伴去世前我向亲朋借了数额巨大的钱给老伴看病。老伴去世后，我和两个儿子协商，把房子都改成我的名字，我住一间，卖另一间还账。但是大儿子要求继承，不同意改成我名字，我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先说您老伴遗留的两套房屋。公产房的“继承”政策是如果您和两个儿子未能协商一致，可以向房屋所在地房管部门申请变更承租权，如主管部门未作答复或者您对答复不满，可以起诉行政部门。就私产房一节，如果您老伴无遗嘱，原则上您可以得到该房屋2/3的份额，您的两个儿子每人继承1/6的份额。其次，鉴于您陈述的债权人以您的亲朋为主，您可以和大家妥善沟通协商，在一次性偿还全部债务确实困难的情形下，列明详细可行的还款计划，取得大家的充分信任。当前您可以将公有住房出租后以租金作为偿还欠款的一部分。最后，如果您的大儿子执意要求首先继承份额，他应当在继承的范围内承担债务。同时，您还可以与二儿子协商还款事宜。在您保证老有所养的前提下，您有权处理您自己享有的房屋份额。

本文章发表于2018年7月23日《每日新报》第4版 【案情介绍】每日新报讯 王先生来所咨询：2015年我把一套空闲房屋租给了一租客居住使用，约定租赁期限为两年，并同时签订了书面合同。2017年到期后，一直未续签合同，但是至今他仍然居住在该房屋内并按时向我交纳房租。现在我因个人原因不想让他继续租住，请问律师，我该如何解决这个问题？【律师解答】天津击水律师事务所田伟律师、杨丽实习律师解答：租客租赁王先生房屋并签订书面合同，租期届满后双方没有续订合同，租客仍居住在该房屋内，根据《合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”结合本案，租客在租赁合同到期后，继续居住在王先生的房屋里并交纳租金，则租客与王先生之间的租赁合同继续有效，只是租赁期限为不定期租赁。对于不定期租赁，根据《合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”结合本案，王先生可随时与租客解除合同，但应在合理的期限内通知租客。如果租客收到通知后在合理的期限内仍不搬出，王先生可向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼要求解除与租客的不定期租赁合同。

本文章发表于2018年7月30日《每日新报》第4版 【案情介绍】每日新报讯 市民隋先生咨询：父亲去世后，母亲将自己名下的房屋出售给我的侄女，当时约定房款是50万元。我们兄弟姐妹对母亲卖房的事毫不知情。后来听母亲说，我侄女将母亲所得的50万元分几笔全部取走。现在母亲的房子变成侄女的名字，母亲却分文未得。母亲该怎么办，我们兄弟姐妹该怎么办？ 【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，对于您母亲来讲，可以要求您侄女返还房款50万元并要求给付相应利息。如果您侄女主张您母亲赠与，需要承担举证责任。您母亲在起诉返还财产时，可以申请法院查封房屋，以便后期执行。 其次，如果您父亲去世后，您母亲出售原本属于夫妻共同财产的房屋，此时需要首先了解房屋的产权性质。如房屋属于私产房，那么你们兄弟姐妹有权继承父亲留下的房屋份额；如房屋属于公产房或者企业产，根据现行的司法审判政策，该房屋的承租权是具有财产价值的，你们仍然对房屋享有相应权利； 再次，你们兄弟姐妹可以查明您母亲售房时该房屋的市场指导价格，如果明显低于市场价，你们可以主张转让合同无效。根据法律规定，买卖双方约定的转让价格低于市场价70%的属于明显较低； 最后，律师建议你们兄弟姐妹作为长辈，可以与侄女充分协商解决本次家庭矛盾，毕竟您母亲老有所养是家庭生活的头等大事。

本文章发表于2018年8月27日《每日新报》第4版 【案情介绍】每日新报讯 李先生来电咨询：我与卖方签订二手房买卖合同一份，我已经支付10万元定金。这套房子在一楼，卖方搭建了小院，我是对小院感到满意才决定购买的。谁知有关部门告知卖方小院属于违建，必须拆除。这样一来，我购房的实际面积就减少了，我不想购买不带小院的房子，我该怎么办？ 【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据《天津市市容和环境卫生管理条例》规定，“禁止在居民区内的道路、绿地、空地、楼道、庭院等部位搭建建筑物、构筑物或者其他设施。”卖方在一楼搭建小院的行为属于该条例规定的明令禁止的行为，即使您顺利购得这套房屋，也应当依法拆除卖方搭建的小院。 在您与对方签订的合同中，如果约定了小院拆除后合同就终止，那么您可以据此解除合同。如果未对此作任何约定，而您却主张“签订房屋买卖合同目的之一是为得到附属小院，既然小院被拆除，购房目的就不能实现，所以解除合同”，这个理由是缺乏事实依据的。 您的顾虑是房屋交接后，您需要自行拆除小院，恢复原状必然导致增加成本，并且一楼带小院的房屋居住生活更加便利。事实上一楼房屋从长远来看物有所值，即使拆除小院，卖方主动降价的可能性也微乎其微。如果您坚持解除合同可以充分协商，结合自身实际条件妥善处理。