文章发表于2017年7月3日《每日新报》第04版 【案情介绍】每日新报讯 李先生来电咨询：2010年5月我与卖方签订二手房买卖协议，合同约定房款为60万元。当时还约定卖方取得产权证就配合我过户，我已经把全款付清并且入住。最近邻居都在领取房本，我与卖方联系过户，在沟通过程中我才知道房屋早在购买前已经被查封。卖方认为我们之间的购房合同无效。请问卖方的主张是否有道理？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：《城市房地产管理法》规定，“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。”看上去卖方的主张是有道理的。但是《合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》另有明确规定。最高人民法院的观点认为，《城市房地产管理法》首先是一部行政法，其主要规范对象是行政管理行为，以行政法中的规范来否定民事合同的效力，应该特别谨慎。而在审批实践中，以该规定认定合同无效明显违背社会公正。天津市法院作出的若干生效判决也认为，被司法机关查封的房屋其买卖合同效力是受法律保护的，但是查封行为影响该房屋的所有权转移登记手续。因此，卖方以房屋被司法机关查封为由主张您与其签订的房屋买卖合同无效是没有依据的。

文章发表于2017年4月24日《每日新报》第04版 【案情介绍】每日新报讯 王先生来电咨询：我父母都已经去世，我有兄弟姐妹三人。我的户籍登记在房屋地址下，我和父母共同居住期间，负责照顾父母。父母去世后留下一套公产房，承租人还是母亲。我哥哥表示放弃对房屋的一切权利，我姐姐则提出要求平均分配。我们兄弟姐妹后来终于达成书面协议，房屋由我承租，房屋权利三人分享。我是否可以凭书面协议要求房管站过户？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据天津市公有住房变更承租人的有关规定，房屋管理单位要求新的承租人必须出具公证书，才能办理变更手续。鉴于您与兄弟姐妹已经达成一致意见，协商解决争议的可能性很大，建议您继续沟通交流，敦促姐姐尽快办理公证，从而妥善地将这套房屋的承租人变更为您。毕竟您的实际情况比其他兄弟姐妹之间自始至终无法达成一致意见的情况简单得多。不过，根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则的有关规定，公产房变更承租人实际上属于不动产权利人的变更。根据该规定，您只需提交死亡证明材料、兄弟姐妹关于房屋分配的协议、亲属关系证明等材料即可。一旦房屋管理单位以未办理公证为由拒绝为您办理变更承租人手续，按照现行规定，您可以先行向房屋所在地房管局提出申请，如对答复不服可以提起行政诉讼，同时在诉讼请求中列明对于“未公证不过户”的规定，要求人民法院作出合法性审查。

【案情介绍】城市快报讯 买房子是市民生活中的大事，人们都愿意顺顺当当的。然而，有位市民的买房过程却不顺利，大部分房款交完了，遇上了限购，买房就这样被耽搁下来，从而形成房屋买卖合同纠纷案。买家作为原告求助到天津击水律师事务所，安刚律师接受委托成为其代理人。经过了解得知，2016年12月5日，原告买方与被告卖方签订房屋买卖合同，房屋价款为50万元，原告已经交付房款40万元。根据合同约定，原、被告应于2017年2月13日之后打正式协议，此后被告一直拒绝履行合同义务，直到天津市施行新的限购政策。根据新政规定，原、被告无法在房管局签订买卖协议，被告就是以此为由主张解除双方的买卖关系。安刚律师则认为，原告与被告形成买卖合同关系的时间是在新政前，而且原告已经将大部分房款给付完毕，虽然此后颁布限购新政，但是不能溯及既往。被告无正当理由拖延签订房管部门正式协议，导致无法完成所有权转移登记手续。本案仍应当判决继续履行合同。随后，安刚律师与法官多次沟通案情。法官认为被告确有违约情形，但是因天津市新的限购政策导致本案判决继续履行合同的风险极大，法官提示变更诉求，即解除合同向被告主张赔偿损失。安刚律师与委托人原告沟通后帮助委托人分析，变更诉求后实现的利益远小于继续履行合同后的利益。【律师解答】安刚律师建议尝试以下方案：作为房屋买卖合同的卖方，其签订合同的目的就是取得房款，至于谁支付房款对其无任何影响。所以可以由双方协商，原告另行指定他人作为新的买方，被告与该买方签订正式协议。后经双方协商，被告卖方同意该方案，但是要求涨价5万元，又经磋商，由5万元减少到3.5万元。原告与被告解除房屋买卖合同关系，并指定其姐姐作为新的买方重新签订合同，后撤诉。起诉时，原告方已经申请对房屋采取保全措施。这样可以保证被告不将房屋另行出售。目前，被告已经与原告姐姐完成签约。律师提示：天津击水律师事务所安刚律师提醒市民，限购政策导致房屋买卖合同无法继续履行的，属于不可归责于买卖双方的事由，一般情况下，法院会判决解除合同；如果确有证据证明无论是否限购，一方均构成违约，非违约方有权追究其违约责任；限购政策导致买方无法继续购买房屋的，买方可以与卖方另行协商其他方式妥善解决。

【案情介绍】 城市快报讯本案系一起二手房买卖合同纠纷案，买方购买卖方所有的二手房，约定总房款120万元，买方一次性付款。签合同时买方已付定金15万元，约定剩余房款在房管局签订正式协议时一并付清。在履行合同过程中，任何一方违约，违约方赔偿非违约方房款的10%作为赔偿。此后，卖方向买方表示不再继续履行合同。买方一纸诉状将卖方起诉到法院，要求退还定金15万元、赔偿违约金12万元和中介费。【律师解答】天津击水律师事务所安刚和陈冰律师表示，鉴于合同约定一次性付款购房，如买方有能力有意愿，可变更诉讼请求为继续履行合同，可实现利益最大化。但买方认为卖方没有任何诚信继续履行合同，即使法院判决胜诉，也面临腾房问题，所以起诉赔偿损失。二位律师向买方提示，在诉讼期间，可申请法庭就房屋的涨价数额委托鉴定部门进行评估，然后就涨价部分增加相应诉讼请求。但需预付鉴定费，该部分费用根据判决结果确定双方的承担比例。买方同意并当即委托。在诉讼期间，二位律师与中介沟通案情，希望中介出庭时如实陈述卖方违约过程。二位律师还帮助买方申请房屋上涨损失鉴定，结论是上涨38万元。庭审时，卖方不但否认自己违约，还认为买方违约。二位律师向法庭提交买方在签约期间的银行交易记录，证明买方为一次性付款做足准备。律师还向中介人员询问情况，中介人员甚至到过卖方的家里协商继续履行事宜，但卖方看到是中介，将其拒之门外。卖方违约内容全部记录在案。本案另一焦点为上涨的38万元损失如何赔偿。通常如果卖方违约，法院判决赔偿实际损失的50%以上。二位律师多次与法官沟通，认为卖方违约造成买方再次购房成本增加，恳请法庭酌情提高比例。最终法院判决卖方赔偿买方实际损失的80%，即30余万元，加之定金和中介费，总共退赔近50万元。目前判决生效，买方将取得全部退赔款。律师提示：1、买方首先应举证证明自己具有付款能力，可提交银行交易明细作为证据。若卖方违约，买方应通过适当方式向卖方催告履行合同义务，并保留证据；2、买方应与中介保持联系，中介方客观真实的陈述会对主审法官的判决起到决定性作用；3、合同约定的违约金数额不足以弥补实际损失的，可主张实际损失。在诉讼中需要委托鉴定，再根据具体数额增加相应的诉讼请求。

【案情介绍】 每日新报讯 市民李女士咨询：2005年我与卖方签订二手房买卖合同，我已经一次性给付全款并且入住。但是卖方迟迟不给我过户，于是我起诉卖方过户，法院判我胜诉。在执行阶段，我才知道卖方在诉讼期间将房屋另行出售他人，而且二人办理了过户手续。目前房屋登记在他人名下，我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：您所讲述的事实属于最典型的“一房二卖”。本案中对您有利的因素是生效法院判决您胜诉，而且您在这套房屋内长期居住至今，对您不利的是房屋的所有权人已经易主。首先，您应该立即提起诉讼，要求法院判决确认卖方与房主之间的房屋买卖合同无效。在诉讼期间，建议您申请法院对房屋采取保全措施，以防止房屋再次易主；其次，如果卖方在诉讼期间未向法庭陈述房屋已经转让的事实，那么其出售房屋的主观动机就存在恶意，您应该在本次诉讼中向法庭提供前次诉讼的相关证据。最后，如果现在的房主在购买房屋时没有现场看房，那么其取得房屋显然不符合日常交易习惯。法律对交易习惯规定为某地区某行业通常的做法。不符合交易习惯的情形，通常较难受到法律的保护。综上，您可以主张卖方与房主存在恶意串通损害您的合法权益，要求法院判决合同无效。法院会根据各方当事人提供的证据，结合生活常识作出公正判决。

文章发表于2017年10月2日《每日新报》第03版 【案情介绍】市民张先生咨询：2017年1月，我与房产经纪公司签订商品房买卖合同。签约时，经纪公司向我出示一份房产证复印件，该复印件登记的产权人是房地产开发商，复印件上有开发商加盖的公章。经纪公司说是替开发商卖房，我没多想就交给经纪公司10万元定金。2017年2月，经纪公司突然告诉我，开发商要求增加20万元房款，否则就不卖房了。我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，您应该尽快与开发商负责人取得联系，询问其是否授权委托房产经纪公司出售房屋。在询问时一定要取得相应证据，以备日后万一发生诉讼，能充分维护自己的权益。其次，如果开发商认可其与经纪公司的委托关系，您可与其充分沟通，鉴于开发商“坐地涨价”属于违约行为，您可以向其追究违约责任。再次，如果开发商否认其与经纪公司的委托关系，您也可以通过诉讼方式解决纠纷，将开发商和经纪公司作为共同被告。法庭上如果确实无证据证明二者存在委托关系，那么您可以要求解除您与经纪公司签订的买卖合同，并要求赔偿损失。最后，律师提示您购买房屋时必须审慎查明房屋出售人与房屋权利人是否为同一人，如果不是同一人，必须要求出售人出具委托书。以免日后发生不必要的诉讼。