文章发表于2017年1月9日《每日新报》第6版 【案情介绍】每日新报讯：市民李先生咨询：我父亲生前承租一套企业产房屋，母亲也已经去世，我有兄弟姐妹四人，两个妹妹都同意由我继续承租房屋，适当补偿一些房款即可。唯独我哥哥不同意由我承租，他认为他的经济条件不好，所以房子应归他。这套房子的出租人是企业，负责管理房屋的人让我们自己商量。请问我可以起诉解决吗？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据《天津市公有住房变更承租人管理办法》第二条规定，本办法所称公有住房是指市人民政府、国有企事业单位、人民团体、宗教团体等所有，通过福利方式分配给职工，执行市人民政府批准租金标准的住房。公共租赁住房、廉租住房等保障性住房除外。所以您可以根据该办法的有关规定协商达成一致，处理争议。关于协商不成能否起诉的问题，天津市高级人民法院专门针对审理直管公产房承租权等问题作出明文规定，在该规定中的直管公产房不包括国有企事业产房屋和宗教产房屋以及各人民团体房屋。当事人之间因变更直管公产房承租人发生争议提起民事诉讼的，不属于民事案件受理范围。所以，建议李先生通过与其他兄弟姐妹之间充分沟通协商的方式，最妥善地解决问题。

文章发表于2017年1月16日《每日新报》第6版 【案情介绍】每日新报讯：市民金先生咨询：2016年5月，我与宋女士签订二手房买卖合同，我是卖方。2016年7月，我又与宋女士签订房管局的房产买卖协议。我是为了卖房之后再买房，但是因为房价上涨，我无法购买其他房屋，所以提出解除合同。宋女士不同意，于是到法院起诉我。2017年1月开庭，基本达成调解意向，由我向宋女士赔偿相应损失。请问如何约定调解协议条款能帮助我在房管局顺利解除协议？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，调解结案可以帮助您与宋女士一次性解决全部纠纷，而且从经济角度考虑，实际上对您较为有利。其次，在法院签订调解协议时，您应该与宋女士约定赔偿损失后再无其他争议。另外要约定宋女士配合您办理《天津市房产买卖协议》的解除手续。同时，根据天津市国土资源局发布的《关于全面开展经纪机构存量房屋买卖网签工作的通知》（津国土房发〔2016〕24号）规定：“买卖双方协商一致解除已签署的协议需删除网签协议的，应持本人身份证明共同到房屋所在地的区不动产登记大厅书面确认后，由不动产登记经办机构通过网签系统删除原协议。单方办理删除网签协议的，应持本人身份证明及买卖双方同意解除已签署协议的书面材料或已生效的法律文书。”达成调解协议后，如果宋女士拒绝配合，您可以依据上述通知，持本人身份证和法院的调解书单方办理解除手续。

文章发表于2017年1月23日《每日新报》第2版 【案情介绍】每日新报讯：市民韩先生咨询：我和我女友婚前各有一套私产房，分别登记在我们各自名下，两套房子都是一次性付款，没有贷款。我们马上就要结婚了，我们打算婚后再买一套商品房。请问我们在购买这套房屋的时候，是否能够通过商业贷款方式购买？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：您婚后将要购买的这套房屋实际上是以家庭为单位的第三套住房，但是您首次以贷款方式购买房屋。2010年5月26日，住建部、央行、银监会联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》规定：“商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。”2014年9月30日由央行、银监会联合发文的《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》规定：“对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购房时，金融机构执行首套房政策。”当前，金融机构只参考未结清贷款的房屋套数，即使您和您女友名下各有一套一次性付款的房屋，也可以向金融机构申请办理贷款手续，金融机构执行首套房政策。

文章发表于2017年2月6日《每日新报》第03版 【案情介绍】每日新报讯：市民张女士咨询：我与李先生在房管局签订了二手房买卖协议，并且将全部购房款都交到了资金监管中心，但是李先生以房价上涨为由不配合过户，所以我起诉要求履行合同。李先生却在法庭上称，他已经被王先生起诉返还欠款100万元，我买的那套房子被法院查封了。我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据《合同法》的规定以及天津市法院的审判实践，一般情况下您和卖方在房管局签订了买卖协议，您又付清了全部房款，法院判决继续履行买卖协议的可能性较大。本案中出现了节外生枝的情节，在另案中卖方作为民间借贷纠纷的被告，您购买的房屋被法院采取保全措施。尽管如此，您起诉的房屋买卖合同纠纷案件仍然适用判决继续履行合同，本案不属于法律上或者事实上不能继续履行的情形。因为您可以要求法院将保全的财产变更为您在资金监管中心支付的全部房款，王先生的权益同样可以得到保障。如果您进一步查明卖方名下的其他财产状况，也可以通过法院与王先生取得联系，告知其具体财产的准确线索。您与王先生协商，由王先生申请变更保全财产。如果王先生坚决反对，您只能向法院申请。此外，在程序上，您可以向买卖合同案件的法官申请中止诉讼，同时向借贷纠纷案件的法官申请作为第三人参加诉讼。

文章发表于2017年2月20日《每日新报》第5版【案情介绍】每日新报讯：市民张先生咨询：2016年12月，我与卖方签订二手房中介合同。2017年1月，我们一起到房管局签订《天津市房产买卖协议》。签约时，房管局的工作人员说，因为我现有一套廉租房，必须首先把房子交回去，才能买房。此前中介从来没问过我这些情况，卖方则认为如果错过中介合同约定的签约日期，就视为我违约。我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据《天津市基本住房保障管理办法》以及天津市有关廉租住房保障的政策规定，您在享受基本住房保障的时候是符合法定条件。您对此也应该是明知的。如果您购买了新的二手房，就不能再享受天津市基本住房保障，所以房管部门要求您首先交回廉租房并无不当。您提出中介公司未向您询问，理由并不充分。另一方面，卖方以前述事由主张错过签约日期就视为您违约，也是不妥当的。根据《合同法》的有关规定，只有您明确表示或者以自己的行为表示不再继续购买房屋，才视为根本违约。如果您想要继续以自己的名义购买这套二手房，就应该按照相关规定处理。您也可以与卖方通过沟通协商的方式，在征得卖方同意的前提下将买方变更为他人，但是您应该与其明确约定，他只是名义上的房屋权利人，以免日后发生纠纷。如果您既想购买二手房又拒绝交回廉租房，卖方也不认可您以他人名义购房，那么您就有可能承担相应风险。

文章发表于2017年2月13日《每日新报》第三版 【案情介绍】每日新报讯 王先生来电咨询：去年7月，我出售一套二手房，只签订了中介的合同，房款总价80万元，买方已交付定金5万元。合同约定，如果房产交易过程中需要支付增值税，那么合同立即解除。我出售房屋是因为生意需要，但是现在经济状况好转了，我不想继续出售房屋。【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据天津市的二手房审判实践，如果买卖双方只签订了中介合同，但是买方举证证明可以一次性付款，法院可以判决继续履行合同。在您与买方签订的买卖合同中约定：“如果需要支付增值税，那么合同立即解除”。法律上称之为附解除条件合同。根据法律规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。那么房屋交易中是否需要缴纳增值税成为本案的核心问题。根据2016年3月23日财政部和国家税务总局发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，房地产业纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。如果您与买方的交易属于前述规定情形，就必然产生增值税。这就意味着附解除条件成就，可以解除合同。否则，房屋合同就应该继续履行。