【案情介绍】 市民高先生咨询：我与卖方签订二手房买卖合同，约定贷款方式购买。后银行说我征信记录存在瑕疵，消除瑕疵才能审批。卖方以此为由提出解除合同，我与卖方协商未果诉至法院。其间我又买了另一处房屋，同样以贷款方式购买，而且已经完成过户。卖方认为我另购房屋就是对他的违约，我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，在房屋买卖合同的履行过程中，如果您具有付款资格或者具有付款能力，已经尽到买方的主要义务，那么卖方就不得以贷款审批曾经存在瑕疵为由要求解除合同。其次，您在诉讼期间成功地以贷款方式购买他处房屋，且完成所有权转移登记手续。这一情节对您有利，您可以此主张您与卖方之间房屋买卖合同继续履行。再次，虽然您另行购买其他房屋，但是这不意味着您对本案中的卖方构成违约，这毕竟不同于“一房二卖”。本案中的卖方认为您购买了其他房屋，就丧失对涉案房屋的购买能力，这是毫无根据的。最后，在诉讼中，如果您要求卖方继续履行房屋买卖合同，就要证明您有付款能力；如果您要求解除合同并主张卖方赔偿，就要证明卖方存在违约情形。否则就要面临诉讼风险。

文章发表于2018年2月12日《每日新报》 【案情介绍】方先生来电咨询：我在儿子婚后出资全款为儿子购置了一套婚房，登记在儿子名下。但是儿子在婚后不久经常与儿媳争吵。我现在后悔当初没有把自己的名字写在房产证上，万一以后他们离婚，自己花费毕生积蓄为儿子购置的房子岂不是“竹篮打水一场空”？于是，我考虑把房产证变更到我名下，请问有必要吗？【律师解答】天津击水律师事务所田伟律师、李媛解答：根据我国《婚姻法司法解释三》第七条的规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。该规定从我国的实际出发，可以使父母出资购房真实意图的判断依据客观化，有利于均衡保护结婚双方当事人及其父母的权益。本案中，方先生在儿子婚后为儿子出全资购房，且房产证登记在儿子名下，虽然是在儿子结婚以后才买的房，但根据上述规定，该房屋应属于儿子的个人财产，即使儿子与其妻子日后因为感情不和离婚，也不会影响到房屋所有权的归属。律师在此提醒广大市民，在现在房价过高的情况下，购房款的来源也越来越多样化，必要时一定要签订相关协议或者合同，以免日后对房产的归属问题产生纠纷。

本文章发表于2018年6月4日《每日新报》 【案情介绍】每日新报讯 市民徐女士咨询：我购买了一套公产房，原房主丧偶而且他的户口并不登记在这套房屋，但他儿子的户口登记在这套房屋内。我按照合同约定一次性付清房款，并且办理了房屋承租权置换手续，已经取得公产房租赁合同。谁知道原房主的儿子认为户口还在房屋内就强行入住，还起诉房屋买卖无效，我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，您与原房主就公产房签订置换合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力禁止性法律规定，属于真实有效，应受法律保护。其次，您签订合同时审查了相关资料的真实性，并且到现场查看房屋结构等。简言之，购买房屋的交易习惯符合日常生活规律，那么您的主观方面就是善意的。再次，您以合理的价格受让房屋，该价格不明显低于市场平均水平，且目前已经完成过户登记。可以说，您取得房屋符合法律规定的“善意取得”的构成要件。最后，原房主的儿子以户籍登记在公有住房内主张权利是没有依据的。根据有关规定，原房主置换公有住房承租权时，须征得配偶和同户籍近亲属同意。此处的“同户籍”地址不要求必须与公有住房一致，也就是“随人不随房”。

本文章发表于2018年6月19日《每日新报》第3版 【案情介绍】每日新报讯 市民田先生咨询：2011年9月，我购买一套商品房，开发商书面告知是大产权，我已经支付了全部房款，但是开发商一直没给我过户。今年开发商突然起诉我，案由是确认合同无效，开发商称销售许可证一直没有取得。我这才知道房屋性质是小产权。我应该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。所以商品房无论是大产权还是小产权，一旦发生合同纠纷，均适用该规定。开发商作为原告应当对其主张承担举证责任，例如证明涉诉房屋的产权性质的确属于小产权等。田先生可主张其对合同无效并无过错。如果法院认定合同无效，田先生可要求开发商赔偿损失。根据前述司法解释的规定，开发商故意隐瞒没有取得相关资质而出售房屋，造成合同无效或者被撤销、解除的，田先生可以请求法院判决开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求开发商承担不超过已付购房款一倍的损失。最终由法院作出相应判决。鉴于当前执行环境一片大好，如开发商拒不履行生效判决，田先生可以申请法院强制执行。如果田先生考虑维权周期较长，也可以与开发商达成和解，但是建议以一次性收到款项为和解条件。

文章发表于《天津政法报》2021年8月5日第6版【案情介绍】2021年2月，小李和老张签订了二手房买卖合同，约定购买老张名下的一套二手房。老张及其儿子小张都在合同上签了字，并由小张收取了房款。同年3月，小李和老张商定，不再购买老张名下的房屋，转而购买小张名下的一套房屋，为此再次和老张签订购房合同，补了10万元差价。小李搬入该房屋居住后，要求小张配合办理过户手续，遭到拒绝。小张称，他不知道该房屋被老张出售，不认可小李和老张签订的购房合同。小李到法院起诉，要求小张配合办理过户手续。 法院查明事实后认为，老张出售小张的房屋，小张不可能毫不知情，认定小李和老张签订的房屋买卖合同有效，小张应配合小李办理过户手续。【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷，其特殊之处在于：房屋所有权人是小张，而房屋买卖合同上的卖方是其父亲老张；诉讼涉及两套房屋，前套房屋的房款已全部转入后套房屋。诉讼争议的焦点是：对于后套房屋被出售一事，小张是否毫不知情，或者说，小李是否有理由相信，老张出售后套房屋的行为，得到了房屋所有权人小张的授权。我国民法典第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”庭审中，小张、老张父子均认可小李付清房款并入住涉诉房屋的事实。房屋属于重要生活资料，房屋的取得、转让等属于最重要的日常家事。小张为拒绝履行合同，一概否认买卖关系，推说毫不知情，无事实依据，而前述两套房屋交易具有牵连性，这是不争的事实。小张知道小李没有购买前套房屋，却没有退还房款，而他知道小李入住了后套房屋，也没有提出异议，严重违背生活常理。另外，父母子女关系作为特殊社会关系，在其中一方处置另一方所有且如此巨大的财产时，另一方完全不知情，不符合日常经验法则。本案中，原告小李履行了全部付款义务，被告小张也已将涉诉房屋交付小李，这意味着，小张其实已经开始履行合同义务，可视为对合同的追认。综上，法院作出“被告小张应配合小李办理涉诉房屋过户手续”的判决是正确的。律师提醒：在二手房买卖合同的签订过程中，务必审核房屋所有权人和签约人是否为同一人，如非同一人，尽量要求代办人提供委托手续。此外，还应审查该房屋是否登记居住权人，避免取得所有权后无法正常居住。

文章发表于《天津政法报》2021年8月13日第6版【案情介绍】2021年1月，王老先生夫妻名下的房屋拆迁，根据政策取得还迁房一套。2021年5月，老两口将这套还迁房赠与儿子王某，写下了《赠与声明》并进行了公证，承诺会按照有关规定办理相关手续。目前，该房屋尚未完成所有权登记手续，而王老先生夫妻到法院起诉，称王某受赠房产后不履行赡养义务，要求撤销赠与。一审法院经审理查明前述事实后，对原、被告双方进行调解。最终，双方达成一致意见，法院出具调解书结案。【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师认为，本案涉及的房屋赠与合同纠纷以及老年人赡养问题，均适用民法典有关规定。法院以调解的方式化解纠纷，维护了原、被告双方和谐稳定的家庭关系。民法典第六百五十七条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”父母子女之间的房屋赠与关系依法成立并真实有效。民法典第六百五十八条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”第六百六十条规定：“经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以请求交付。”本案中，涉诉房屋尚未完成产权登记手续，但《赠与声明》已经公证，王老先生夫妻作为赠与人，根据民法典第六百五十八条规定主张撤销赠与，其子王某作为受赠人，可以根据第六百六十条规定予以抗辩。不过，民法典第六百六十三条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。”《老年人权益保障法》第十四条规定：“赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要。赡养人是指老年人的子女以及其他依法负有赡养义务的人。赡养人的配偶应当协助赡养人履行赡养义务。”王老先生夫妻可以据此法条主张王某未尽赡养义务。这也意味着，虽然王老先生夫妻在赠与王某房产时，并未与其约定有关赡养的合同义务，但子女对父母仍具有法定赡养义务，王老先生夫妻可据此要求撤销赠与。值得注意的是，本案中，法庭没有简单地向双方送达判决书，而是做了大量的调解工作，最终实现息诉，维护了原、被告和谐稳定的家庭关系。