文章发表于2016年5月16日《城市快报》第06版 【案情介绍】城市快报讯 借名买房并不鲜见，一但出现争议，往往令真正的房主陷入被动。在天津，张先生就遇到这样的麻烦。为了争回本属于自己的房产，他历时七年，曾两次起诉确权又被迫撤诉，最终在击水律师事务所安刚律师的帮助下，打赢了官司。张先生与李女士在婚介所相识后同居。张先生和李女士通过中介购买一套房屋。因种种原因无法贷款，中介提议借名买房。李女士的妹夫是公务员，于是就以李女士妹夫的名义签订购房合同，张先生交首付和还贷，并且保管还款银行卡，保留还款凭证。后来张先生和李女士分手，李女士携带买房手续出走。张先生就此走上诉讼之路，直到遇见安刚律师。【律师解答】安刚律师分析了张先生提供的所有证据材料，又到一审法院查阅前两次诉讼的案卷，安律师发现没有直接证据能证明原告出资。张先生提供了大量素材都是间接证据。安律师将现有的间接证据整理成证据链，证明张先生看房、买房、住房，张先生是房屋的实际权利人。通过查阅案卷，安律师发现一审法官曾向已经离职的中介人员了解案情，安律师申请本次审理案件的法官取得这份笔录，并当庭宣读，明确了借名买房是该中介人员提议的，自始至终张先生都是实际购房人，而李女士的妹夫从未出现过。张先生在律师提示下，回忆其与李女士同居期间，李女士曾记录日常生活账目明细，其中有借名买房的内容。安律师还申请法院调取若干新证据，包括银行取款明细，邻居证言等。至此安律师将近五十份证据重新补强整理。安律师反复阅读若干次开庭笔录中被告和第三人的陈述，发现无论纵向还是横向矛盾重重。虽然无直接证据证明张先生出资，但也无直接证据证明是对方出资。李女士在交款凭证上签字，但其与妹夫有利害关系，可从生活习惯判断是张先生出资。安律师总结所有证据，归纳对方疑点，作为相反证据否定产权证登记内容。法庭组织各种形式开庭八次，确认诉争房产归张先生所有，张先生非常满意。律师意见：天津击水律师事务所安刚律师认为，李女士的妹夫不看房就买房不合常理；在张先生与李女士分手后，两次起诉被告确权，并撤诉后，被告才起诉原告腾房，而不是立即起诉腾房更不合理。

文章发表于2019年1月21日《每日新报》第6版 【案情介绍】市民冯女士咨询：父亲健在的时候一次性出资购买一套私产房，并将房屋直接登记在大姐名下，当时大姐是已婚状态。父亲去世后，母亲、大姐、我达成书面协议，由我给大姐50万元，房屋过户给我。我将该笔50万元给付姐姐后，就入住这套房屋，但是姐姐却迟迟不给我过户。我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：本案中对您有利因素和不利因素同时存在，您可以权衡利弊后酌情决定。有利因素之一是您与母亲、姐姐之间就这套房屋达成了书面协议，并且约定房款和过户等事项；有利因素之二是您已经付清全部房款，建议您提供付款证据；有利因素之三是您已入住房屋，您是房屋的占有人、使用人。如果您姐姐坚决不配合您完成过户手续，您只能起诉姐姐。不利因素之一是姐姐取得房屋时处于夫妻关系存续期间，也就是说这套房屋属于姐姐和姐夫的夫妻共同财产，姐夫可能阻挠房屋过户。即使诉讼，法院也有可能示明此风险；不利因素之二是如果该50万元明显低于市场价格，就不排除姐姐、姐夫因感情出现裂痕，姐姐转移房产的合理怀疑。此外，即使姐姐、姐夫后来都同意过户，房管部门也会要求您和姐姐签订协议，并据此缴纳相关税费，该房屋能否以50万元成交以房管部门的指导意见为准。

文章发表于2019年2月18日《每日新报》第5版 【案情介绍】市民李先生咨询：父母去世后留下一套公产房，原承租人是母亲。我们只有姐弟二人，经公证姐姐同意将房屋过户给我自己。另一方面，这套房屋此前一直由舅舅一家居住，他们对房屋结构进行了拆改。我要求他们腾房，他们却不同意。目前公产房原租赁合同在他们手中，房管站以我没有租赁合同而且房屋有拆改为由不给我办理过户手续，我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，您可以起诉要求返还承租人为您母亲的公有住房租赁合同原件。法院判决胜诉后，如果对方不履行生效判决，您便可以申请强制执行。在执行阶段，原合同可以被声明作废。其次，您可以凭公证书要求房管站办理过户手续。如果其拒绝，根据现行审判政策，可以向房屋所在地房管部门申请变更承租人，并可提起行政诉讼。再次，您在提起行政诉讼过程中，可以对有关规定中的“房屋被拆改就不能过户”条款提出异议。我们认为，如房屋被拆改，相关责任人应承担行政责任。这不能阻碍您成为房屋的承租人。最后，如果您成为新的房屋承租人，您可以与舅舅一家协商解决，如果沟通未果，只能起诉腾房。

本文章发表于2019年4月1日《每日新报》第4版 【案情介绍】每日新报讯 市民李女士咨询：2012年我和丈夫在结婚期间，公婆给我们出资100万元买房。这笔钱由婆婆账户转到我的账户，房子也登记在我的名下。后来我们育有一子，现在3周岁，我们一家三口居住在这套房屋内。今年丈夫因病去世了，婆婆跟我说当年的100万元是借给我们的，虽然没有借条也得还给她，我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据《婚姻法》有关司法解释规定， “当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”还规定，“婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的财产。”本案中，公婆为您和丈夫出资购房，且房屋登记在您的名下。这里应认定为父母为你们双方购置房屋的出资，即，该100万元是对您和丈夫二人的赠与。实践中，许多法院对于婚姻关系存续期间一方父母出资为夫妻购房，而房屋登记在另一方名下的，一般也认定为对双方的赠与。您的公婆如果主张该100万元属于借款，应由他们承担举证责任，仅凭转款记录不足以认定双方存在债务关系。另一方面，您的丈夫去世后，公婆可能会要求继承您丈夫的遗产，鉴于双方的亲缘关系，本案宜采取协商解决的方式。

本文章发表于2019年4月15日《每日新报》 【案情介绍】 每日新报讯 市民李先生咨询：父母有一套企业产房屋，原权利人是父亲，父亲去世后过户给母亲。我们兄弟姐妹四人，母亲和大哥在房屋内共同居住生活。母亲去世后，我们要求继承房屋，大哥反对，并且出示房产证。原来这套房子不知道什么时候变成大哥名下的私产房，我们该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：鉴于您陈述的房屋流转过程比较模糊，建议您根据《政府信息公开条例》的有关规定向房屋所在地的房管部门申请查询这套房屋的全部档案信息。根据该条例规定，房管部门在履行职责过程中制作或者获取的，以一定形式记录、保存的信息，如涉及公民的切身利益，应当及时向申请人公开。如果房管部门拒绝公开，您可以提起行政诉讼，由法院判决行政机关是否应当公开档案信息。如果您能够顺利掌握房屋的详细档案，且下定决心主张权利，您就可以提起民事诉讼。您作为原告，大哥作为被告，起诉确认房屋的全部或者部分份额属于遗产。法院经审理查明案件的主要事实后，作出妥善裁判。如果判决支持您的诉讼请求，您和其他兄弟姐妹便可以再次起诉要求继承房屋份额了。此外，律师提示您，基于您们兄弟姐妹的亲情关系，本案尽量以调解方式解决，以维护和睦稳定的家庭关系。

本文章发表于2019年6月24日《每日新报》第5版【案情介绍】每日新报讯 市民刘先生咨询：我在某中介公司和卖方签订一份房屋买卖合同，后来才知道，对方使用的是假身份和假房屋手续。他骗取我的定金2万元，后和购房款80万元，法院判决他构成诈骗罪。我认为中介公司收了我中介费但是未尽安全审查义务，负有不可推卸的责任。中介公司是否应当赔偿我的经济损失。【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：中介公司应当赔偿刘先生的经济损失。根据《合同法》的规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”2016年7月29日，住房和城乡建设部等六部委发布《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》规定，“中介机构对外发布房源信息前，应当核对房屋产权信息和委托人身份证明等材料；中介机构发布的房源信息应当内容真实、全面、准确。”所以中介公司保证房屋卖方个人信息真实性以及房源真实性是其法定义务。如果中介公司认为，其无法核实有关材料的真实性，这其实是逃避责任。中介公司收取中介费用后，应当尽到充分的审查义务，比如带领买卖双方到附近公安机关核实双方身份证件的真实性，以及到房管部门核实产权证件的真实性等。《合同法》还规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此中介公司应当赔偿刘先生的经济损失。