文章发表于《天津政法报》2021年1月28日第6版【案情介绍】市民李先生：老伴儿去世后，我一直独自生活。近年来，我的身体越来越差，离不开人照顾。因此，我想把名下的房屋过户到子女名下，让他们可以放心地为我养老送终。可是，我担心子女不孝顺，拿到房屋产权后对我不闻不问，甚至将房屋变卖，让我老无所居。请问，办理房屋过户手续时，我可以采取哪些措施保障自己的权益？【律师解答】天津击水律师事务所尹敬静律师答复：按照民法典新规，李先生可以通过为该房屋设立居住权的方式维护自己的权益。民法典第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”而民法典第三百六十七条至三百七十一条对居住权的设立做出了进一步规定。根据上述法条，李先生可以与子女签订一份《居住权合同》，注明当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等信息。李先生的子女须依据合同内容在房屋过户后及时为李先生办理居住权设立登记。这样，李先生便可以通过行使居住权的物权保护属性，排除子女对于其正常占有、使用房屋居住权的妨害，更可以最大限度防止和对抗子女将该房屋出售后，新的房屋所有权人向其主张腾房的权利。律师提醒：居住权的设立一般是无偿的，当事人可以通过合同或者遗嘱的形式设立居住权，居住权的存续期间以明确约定的期间或者居住权人的生存期限为限，且居住权人的此种权利不得予以转让、继承。居住权的增设虽有利于保障弱势群体的权益，体现了社会的文明进步，但居住权一旦设立，将对房屋的交易、租赁、抵押等产生一定影响。因此，居住权虽好，设立须谨慎。尹敬静律师提醒：设立居住权除了需要房屋产权人和居住权人签订书面协议外，双方还务必到房管部门办理居住权的设立登记， 这样，居住权才能获得法律保护，真正帮助居住权人实现住有所居的愿望。

文章发表于《天津政法报》2021年2月4日第6版【案情介绍】2015年6月，案外人张某来到某房产托管公司，提交虚假手续，为一套企业产房屋办理托管业务，侥幸蒙混过关。随后，张某将该企业产房屋的承租权“卖”给了王某，骗取68万元。该房产公司依据张某与王某签订的“承租权转让协议”，帮助王某办理了房屋置换手续，并签订了《天津市公产房租赁合同》。不久后，张某的诈骗罪行曝光，落入法网，但68万元被骗款未能追回。王某认为该房屋的托管单位存在过错，遂到法院起诉，要求确认之前与某房产托管公司签订的《天津市公产房租赁合同》无效，向该公司索赔260余万元。一审法院认为，被告作为房屋托管机构，在此案中存在重大过失，应当承担赔偿责任，根据涉案房屋市场价值鉴定结论，判决被告某房产托管公司赔偿原告王某经济损失190余万元。【律师解答】本案是一起房屋租赁合同纠纷案件，双方争议的焦点在于之前签订的《天津市公产房租赁合同》是否具有法律效力。对此，天津击水律师事务所安刚律师认为，被告某房产托管公司仅依据张某提交的虚假手续“代管”涉案房屋，且事后没有取得该房屋真正权利人的授权，所以，被告实际上没有对该房屋的处分权利，其与原告签订的《天津市公产房租赁合同》应当被认定为无效合同。因为该案是在民法典施行之前发生并判决，一审法院依据原《合同法》和《民法通则》有关规定，判决被告承担赔偿责任。如今，随着民法典的正式施行，《合同法》和《民法通则》已被废止，而对于民事行为确认无效后的赔偿事宜，民法典第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”不管是依据原《合同法》和《民法通则》相关规定，还是依据民法典第一百五十七条，合同被确认无效后，才能进一步判断谁是过错方、被告是否应承担赔偿责任以及赔偿比例。此案中，被告作为房屋产权托管单位，有义务确保被托管房屋不存在权属风险，可是，被告在房屋流转过程中，没有对张某提交的手续进行认真核实，没有严格审查代管房屋的实际情况，就贸然办理了房屋托管手续。原告正是基于对被告的信任才向张某支付了房款，却因为相关手续涉假，无法成为该房屋的真正权利人，造成重大经济损失。综上，合同无效系被告某房产托管公司单方过错导致。这种情况下，原告可以要求被告承担赔偿责任，维护自身合法权益。

文章发表于《天津政法报》2021年4月15日第6版【案情介绍】前不久，李先生购买了某小区的商品房。该小区距离他的工作单位很远，每天上下班不便，因此，他迟迟没有入住。可是，前几天，李先生突然接到了该小区物业公司的电话，要求他尽快交纳物业费。“我是业主不假，但我买房后一直没有入住，更没有享受过物业提供的任何服务，他们凭什么向我收取物业费？”李先生想不通，联系律师咨询。那么，李先生是否应该交纳物业费呢？【律师解答】天津击水（南开）律师事务所宋兆云律师认为，民法典第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”民法典第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”根据以上法律规定，李先生不能以未使用、未居住的理由来拒绝交纳物业费。那么，业主在什么情况下可以拒绝交纳物业费呢？根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条和《物业管理条例》第四十一条等相关法律规定，大致总结为以下几种情况：1、因为房屋质量问题未交房的，物业费由开发商缴纳；2、物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据；3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准的；4、物业公司擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

本文章发表于2018年11月5日《每日新报》第5版 【案情介绍】每日新报讯 市民刘先生咨询：父亲生前单位分了一套房屋，这套房屋是房管局发的产权证。因为种种原因登记在父亲单位名下，一直没过户。父亲去世后，只有母亲和我两个继承人。我们和单位协商，单位同意过户并出具书面证明。但是房管局不给过户，我们应该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答 ：鉴于您父亲生前单位同意给您过户，您可以通过诉讼方式解决。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》[1992]38号规定，“一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理；三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”据此，本案属于人民法院主管工作的范围，应由人民法院受理。如果一审法院裁定不予受理，您可以上诉至二审法院。此外，您还可以向房管部门书面申请过户，如果房管部门不予答复或者答复拒绝过户，你可以起诉房管部门。

本文章发表于2018年11月19日《每日新报》第4版 【案情介绍】 市民周女士咨询：坐落在南开区的私产房登记在父亲名下，父亲已经去世，母亲健在。我们原有姐妹四人，大姐早年去世，大姐有丈夫和女儿。父亲生前书写一份遗嘱，将房屋交由包括我在内的三个女儿继承。我们姐妹三人现欲将房屋的整体登记在我们名下，母亲也同意，但是外甥女不同意。我们该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，您父亲去世后遗留的私产房属于您父母共有，父亲留下的遗嘱效力仅及于属于父亲的一半份额。所以在法律上，这套房屋属于你们姐妹三人与母亲的共有状态。其中母亲占有1/2份额，你们姐妹三人每人占有1/6份额。其次，如果您母亲的意愿是将自己占有的1/2份额仅交给你们姐妹三人，方式有两种。一是母亲留下书面遗嘱，二是母亲与你们签订书面赠与合同。假如以后发生纠纷，这些书面材料都可以作为对你们有利的证据。最后，你们可以与外甥女一方协商解决，如果其书面同意放弃对这套房屋的所有权利，日后就不会因此产生任何争议。你们同样可以实现房屋归三姐妹共同所有的目的。

本文章发表于2018年12月3日《每日新报》 【案情介绍】 每日新报讯 市民李先生咨询：坐落在河西区的私产房一套，原来登记在前妻名下。前妻去世后，我通过公证方式声明放弃继承，并将自己的份额也都赠与儿子，赠与也办理了公证手续。于是这套房屋的权利人完全登记在儿子名下。我现在和儿子、儿媳、孙子共同居住生活。近来儿子、儿媳对我态度冷漠，我想把属于我的房屋份额要回来，我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，根据相关法律规定，您通过公证方式声明放弃继承，且该房屋已经过户到您儿子的名下，这就意味着此房已经处理完毕。现在您反悔想要回当初放弃继承的部分，难度较大；其次，就您将属于自己的房屋份额赠与儿子一节，法律规定通过公证方式办理的赠与，原则上不得撤销。除非您儿子未履行赠与合同约定的义务或未履行法定赡养义务，或者您将房屋份额赠与儿子后，您的生活极其困难；最后，法律规定子女对老人的赡养一般包括生活上的照顾、经济上的供给和精神上的慰藉。如果您认为儿子未尽赡养义务，您可以尝试以此为由起诉撤销赠与，在诉讼中您还应当承担相应的举证责任。