本文章发表于2019年4月29日《每日新报》 第5版【案情介绍】每日新报讯 市民毛先生咨询：我与女友恋爱期间购买一套商品房，房屋登记在我们二人名下，但是首付款是我自己出资，贷款也是我自己偿还。后来我和女友的恋情发生变化并和平分手，女友也认可房屋是属于我自己的，我想过户怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据您所陈述的事实，房屋有贷款尚未还清，抵押权登记尚未注销，此时是无法办理过户手续的。如果您想过户，最直截了当的办法是首先与抵押人预约办理清贷手续，然后在女友的配合下注销抵押权登记，最后办理房屋所有权变更登记手续，将房屋权利人登记在您一人名下。如果暂时无法一次性偿还贷款，您可以与女友做书面约定，明确其与该房屋无关，以及日后配合您办理前述有关手续等。您还可以起诉至法院，要求确认房屋的所有权属于您自己，被告在法庭所作的有利于您的陈述都可以作为支持您主张的证据。无论判决结果如何，抑或是调解，日后您可以凭生效的诉讼文书办理过户手续。

本文章发表于2019年5月27日《每日新报》第4版 【案情介绍】 每日新报讯 市民朱先生咨询：爷爷原有一套企业产房屋，爷爷奶奶都已经去世了，房子正在拆迁。我了解到拆迁款为200多万元。我代表父亲与拆迁办沟通时，才知道这套房子已经过户给叔叔。我到法院起诉，但是法院认为这件事不属于法院的受理范围。我们担心时间拖长了，拆迁款被叔叔他们取走，我们现在该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，根据我市当前司法实践，家庭成员之间因直管公产房屋或者单位自管产房屋（企业产）发生纠纷提起诉讼的，法院不予受理。但是在本案中，诉讼标的物是房屋经拆迁后的拆迁款，您父亲可以主张该笔拆迁款属于您爷爷、奶奶遗留的遗产，进而要求继承相应份额。此时，法院如果还认为本案不属于民事案件的受理范围，显然是错误的。您父亲可以拟定民事起诉状，携带身份证复印件、有关证据材料到法院起诉。如果法院仍然不予立案，您可以要求法院作出不予受理的裁定书，并就该裁定书上诉至二审法院。其次，法院受理案件后，您应该查明这套房屋是如何从爷爷过户给叔叔的；是爷爷健在时过户，还是去世后过户；具体过户手续是否完整、合法，如果有瑕疵，您父亲可以主张过户行为无效。继而房屋的权利人应当恢复为爷爷，即爷爷的企业产房屋拆迁后所得利益，在无遗嘱的情况下，原则上应由各继承人继承。

本文章发表于2019年5月13日《每日新报》第5版 【案情介绍】每日新报讯 市民张女士咨询：我的叔叔和婶婶均已经去世，他们没有孩子，留下一套登记在叔叔名下的私产房。另外，爷爷奶奶和父亲、叔叔这一代的长辈全都去世了，这些长辈都没有后代，只有我和我亲姐姐。我照顾叔叔的饮食起居并养老送终，现在住在叔叔的房子里。姐姐同意房子归我自己，我应该如何过户？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据我国《继承法》等有关规定，被继承人去世后，其配偶、父母、子女是第一顺序继承人，如果没有第一顺序继承人，其兄弟姐妹可以作为第二顺序继承人继承遗产。一般情况下，叔侄（女）、舅甥（女）之间并无直接的法定继承关系。如果您叔叔生前并未留有书面遗愿，或者您与叔叔之间并未签订遗赠抚养协议等，那么您也不是法律上的受遗赠人。但是继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分配给他们适当的遗产。这里的扶养义务包括对被继承人生活提供了主要经济来源，或在劳务等方面给予了主要扶助等。这里“适当的遗产”能否包括您叔叔的整套房产，实践中略有争议。您应当搜集充分、完整的证据证明第一顺序、第二顺序的所有继承人均已去世，且您对叔叔尽了主要的扶养义务。进而尝试到法院起诉要求将房屋归您所有，如果您姐姐无条件配合，不排除通过诉讼解决过户的可能性。

本文章发表于2019年6月10日《每日新报》第5版【案情介绍】每日新报讯 市民柳先生咨询：我在某区购买一套商品住宅，根据合同约定交了定金5万元。当时我看了样板间，销售人员说，交房后我可以自己搭建小院。但是后来我偶然得知，交付的商品房既不能搭建小院，更过分的是室内没有卫生间。我和开发商交涉，要求退还定金，他们不同意。我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，根据《天津市文明行为促进条例》和《天津市市容和环境卫生管理条例》的有关规定，禁止在建成区私搭乱建，任何单位和个人不得在居民区搭建建筑物、构筑物或者其他设施。所以开发商向您作出的交房后可搭建小院的承诺本身就是违法的，该内容是无法履行的。其次，作为业主购买商品房，目的就是为了居住、使用房屋。居民住宅必须具备卫生间以满足业主的日常生活需求，这是妇孺皆知的最浅显的道理，如果室内没有配备卫生间，就不能实现购房目的。所以您可以要求解除合同，至少应当返还已付定金。最后，您还可以主张开发商违约，理由就是其交付不具备卫生间的房屋存在重大瑕疵，其构成根本违约。这样还可以要求开发商赔偿经济损失，您可以参照定金法则的双倍返还，也可以主张其他损失。但是一定要能证明开发商交付的房屋有瑕疵，否则将承担不利风险。

【案情介绍】市民王先生：我购买了一套商品房，近期收到了交付房屋通知。可是，办理入住手续时，销售方称交付房屋的实际面积超出房屋买卖合同中约定购买面积的3%，要求我补交数额不菲的购房款。请问，这种情况下，我需要补交购房款吗?【律师解答】天津击水律师事务所田伟律师、实习律师谢欣认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。这就是说，如何处理“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符”的问题，具体要看购房者与售房人在签订商品房买卖合同时如何约定。如果商品房买卖合同中，对于超出3%面积的部分，约定为按照合同约定金额多退少补，那 么，应当按照《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。如果商品房买卖合同中，对于超出3%面积部分没有具体约定，那么，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定：合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。在司法实践中，商品房最终交付面积与合同约定购买面积相差超过3%的情况偶有发生，律师建议：1.在签订商品房买卖合同时，要仔细阅读合同中的条款，注意对于房屋面积差的问题是否有相关明确约定。2.要注意合同中的其他买卖细节以及违约责任等相关问题的约定内容。只有这样，才能够在商品房买卖合同发生争议时，运用法律武器最大限度地维护自身合法权益。

【案情介绍】市民赵先生：我租了一套非国有房屋用于经营，约定租期为五年，今年是第二年。可是，今年1月底至5月，我的店铺受疫情影响暂停营业，期间没有任何收入，无力支付房租。如今，房东到法院起诉，要求我支付拖欠的租金。请问，像我这样受疫情影响暂停营业的情况，法律有可以减免租金的规定吗？若房东因为我没有支付租金而要求解除房屋租赁合同，我需要承担违约责任吗？【律师解答】天津击水律师事务所曹晓冉律师解答：新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。因为疫情防控导致赵先生没有营业收入，继续按照原租赁合同支付租金显失公平。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。由此可知，赵先生可以请求减免租金，同时法院会结合实际情况，根据公平原则变更合同。若房屋出租人因为赵先生未付租金而要求解除租赁合同，法院一般不支持赵先生承担违约责任。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案虽为个案，但受新冠肺炎疫情影响，很多经营者面临和赵先生同样的困境。人民法院为了保障合同继续履行，维护产业链稳定，一般情况下支持变更合同而不支持解除合同的请求，同时也根据公平原则，结合当事人及其营业情况的具体事实，酌情调整租金或者调整交付租金的期限。再有，遵守疫情防控规定是承租人的义务，也是房屋出租人的责任，因疫情停业造成的损失，望双方协商共担。