本文章发表于2018年6月4日《每日新报》 【案情介绍】每日新报讯 市民徐女士咨询：我购买了一套公产房，原房主丧偶而且他的户口并不登记在这套房屋，但他儿子的户口登记在这套房屋内。我按照合同约定一次性付清房款，并且办理了房屋承租权置换手续，已经取得公产房租赁合同。谁知道原房主的儿子认为户口还在房屋内就强行入住，还起诉房屋买卖无效，我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，您与原房主就公产房签订置换合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力禁止性法律规定，属于真实有效，应受法律保护。其次，您签订合同时审查了相关资料的真实性，并且到现场查看房屋结构等。简言之，购买房屋的交易习惯符合日常生活规律，那么您的主观方面就是善意的。再次，您以合理的价格受让房屋，该价格不明显低于市场平均水平，且目前已经完成过户登记。可以说，您取得房屋符合法律规定的“善意取得”的构成要件。最后，原房主的儿子以户籍登记在公有住房内主张权利是没有依据的。根据有关规定，原房主置换公有住房承租权时，须征得配偶和同户籍近亲属同意。此处的“同户籍”地址不要求必须与公有住房一致，也就是“随人不随房”。

本文章发表于2018年6月19日《每日新报》第3版 【案情介绍】每日新报讯 市民田先生咨询：2011年9月，我购买一套商品房，开发商书面告知是大产权，我已经支付了全部房款，但是开发商一直没给我过户。今年开发商突然起诉我，案由是确认合同无效，开发商称销售许可证一直没有取得。我这才知道房屋性质是小产权。我应该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。所以商品房无论是大产权还是小产权，一旦发生合同纠纷，均适用该规定。开发商作为原告应当对其主张承担举证责任，例如证明涉诉房屋的产权性质的确属于小产权等。田先生可主张其对合同无效并无过错。如果法院认定合同无效，田先生可要求开发商赔偿损失。根据前述司法解释的规定，开发商故意隐瞒没有取得相关资质而出售房屋，造成合同无效或者被撤销、解除的，田先生可以请求法院判决开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求开发商承担不超过已付购房款一倍的损失。最终由法院作出相应判决。鉴于当前执行环境一片大好，如开发商拒不履行生效判决，田先生可以申请法院强制执行。如果田先生考虑维权周期较长，也可以与开发商达成和解，但是建议以一次性收到款项为和解条件。

文章发表于《天津政法报》2021年8月5日第6版【案情介绍】2021年2月，小李和老张签订了二手房买卖合同，约定购买老张名下的一套二手房。老张及其儿子小张都在合同上签了字，并由小张收取了房款。同年3月，小李和老张商定，不再购买老张名下的房屋，转而购买小张名下的一套房屋，为此再次和老张签订购房合同，补了10万元差价。小李搬入该房屋居住后，要求小张配合办理过户手续，遭到拒绝。小张称，他不知道该房屋被老张出售，不认可小李和老张签订的购房合同。小李到法院起诉，要求小张配合办理过户手续。 法院查明事实后认为，老张出售小张的房屋，小张不可能毫不知情，认定小李和老张签订的房屋买卖合同有效，小张应配合小李办理过户手续。【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷，其特殊之处在于：房屋所有权人是小张，而房屋买卖合同上的卖方是其父亲老张；诉讼涉及两套房屋，前套房屋的房款已全部转入后套房屋。诉讼争议的焦点是：对于后套房屋被出售一事，小张是否毫不知情，或者说，小李是否有理由相信，老张出售后套房屋的行为，得到了房屋所有权人小张的授权。我国民法典第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”庭审中，小张、老张父子均认可小李付清房款并入住涉诉房屋的事实。房屋属于重要生活资料，房屋的取得、转让等属于最重要的日常家事。小张为拒绝履行合同，一概否认买卖关系，推说毫不知情，无事实依据，而前述两套房屋交易具有牵连性，这是不争的事实。小张知道小李没有购买前套房屋，却没有退还房款，而他知道小李入住了后套房屋，也没有提出异议，严重违背生活常理。另外，父母子女关系作为特殊社会关系，在其中一方处置另一方所有且如此巨大的财产时，另一方完全不知情，不符合日常经验法则。本案中，原告小李履行了全部付款义务，被告小张也已将涉诉房屋交付小李，这意味着，小张其实已经开始履行合同义务，可视为对合同的追认。综上，法院作出“被告小张应配合小李办理涉诉房屋过户手续”的判决是正确的。律师提醒：在二手房买卖合同的签订过程中，务必审核房屋所有权人和签约人是否为同一人，如非同一人，尽量要求代办人提供委托手续。此外，还应审查该房屋是否登记居住权人，避免取得所有权后无法正常居住。

文章发表于《天津政法报》2021年8月13日第6版【案情介绍】2021年1月，王老先生夫妻名下的房屋拆迁，根据政策取得还迁房一套。2021年5月，老两口将这套还迁房赠与儿子王某，写下了《赠与声明》并进行了公证，承诺会按照有关规定办理相关手续。目前，该房屋尚未完成所有权登记手续，而王老先生夫妻到法院起诉，称王某受赠房产后不履行赡养义务，要求撤销赠与。一审法院经审理查明前述事实后，对原、被告双方进行调解。最终，双方达成一致意见，法院出具调解书结案。【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师认为，本案涉及的房屋赠与合同纠纷以及老年人赡养问题，均适用民法典有关规定。法院以调解的方式化解纠纷，维护了原、被告双方和谐稳定的家庭关系。民法典第六百五十七条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”父母子女之间的房屋赠与关系依法成立并真实有效。民法典第六百五十八条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”第六百六十条规定：“经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以请求交付。”本案中，涉诉房屋尚未完成产权登记手续，但《赠与声明》已经公证，王老先生夫妻作为赠与人，根据民法典第六百五十八条规定主张撤销赠与，其子王某作为受赠人，可以根据第六百六十条规定予以抗辩。不过，民法典第六百六十三条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。”《老年人权益保障法》第十四条规定：“赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要。赡养人是指老年人的子女以及其他依法负有赡养义务的人。赡养人的配偶应当协助赡养人履行赡养义务。”王老先生夫妻可以据此法条主张王某未尽赡养义务。这也意味着，虽然王老先生夫妻在赠与王某房产时，并未与其约定有关赡养的合同义务，但子女对父母仍具有法定赡养义务，王老先生夫妻可据此要求撤销赠与。值得注意的是，本案中，法庭没有简单地向双方送达判决书，而是做了大量的调解工作，最终实现息诉，维护了原、被告和谐稳定的家庭关系。

文章发表于2016年5月16日《城市快报》第06版 【案情介绍】城市快报讯 借名买房并不鲜见，一但出现争议，往往令真正的房主陷入被动。在天津，张先生就遇到这样的麻烦。为了争回本属于自己的房产，他历时七年，曾两次起诉确权又被迫撤诉，最终在击水律师事务所安刚律师的帮助下，打赢了官司。张先生与李女士在婚介所相识后同居。张先生和李女士通过中介购买一套房屋。因种种原因无法贷款，中介提议借名买房。李女士的妹夫是公务员，于是就以李女士妹夫的名义签订购房合同，张先生交首付和还贷，并且保管还款银行卡，保留还款凭证。后来张先生和李女士分手，李女士携带买房手续出走。张先生就此走上诉讼之路，直到遇见安刚律师。【律师解答】安刚律师分析了张先生提供的所有证据材料，又到一审法院查阅前两次诉讼的案卷，安律师发现没有直接证据能证明原告出资。张先生提供了大量素材都是间接证据。安律师将现有的间接证据整理成证据链，证明张先生看房、买房、住房，张先生是房屋的实际权利人。通过查阅案卷，安律师发现一审法官曾向已经离职的中介人员了解案情，安律师申请本次审理案件的法官取得这份笔录，并当庭宣读，明确了借名买房是该中介人员提议的，自始至终张先生都是实际购房人，而李女士的妹夫从未出现过。张先生在律师提示下，回忆其与李女士同居期间，李女士曾记录日常生活账目明细，其中有借名买房的内容。安律师还申请法院调取若干新证据，包括银行取款明细，邻居证言等。至此安律师将近五十份证据重新补强整理。安律师反复阅读若干次开庭笔录中被告和第三人的陈述，发现无论纵向还是横向矛盾重重。虽然无直接证据证明张先生出资，但也无直接证据证明是对方出资。李女士在交款凭证上签字，但其与妹夫有利害关系，可从生活习惯判断是张先生出资。安律师总结所有证据，归纳对方疑点，作为相反证据否定产权证登记内容。法庭组织各种形式开庭八次，确认诉争房产归张先生所有，张先生非常满意。律师意见：天津击水律师事务所安刚律师认为，李女士的妹夫不看房就买房不合常理；在张先生与李女士分手后，两次起诉被告确权，并撤诉后，被告才起诉原告腾房，而不是立即起诉腾房更不合理。

文章发表于2019年1月21日《每日新报》第6版 【案情介绍】市民冯女士咨询：父亲健在的时候一次性出资购买一套私产房，并将房屋直接登记在大姐名下，当时大姐是已婚状态。父亲去世后，母亲、大姐、我达成书面协议，由我给大姐50万元，房屋过户给我。我将该笔50万元给付姐姐后，就入住这套房屋，但是姐姐却迟迟不给我过户。我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：本案中对您有利因素和不利因素同时存在，您可以权衡利弊后酌情决定。有利因素之一是您与母亲、姐姐之间就这套房屋达成了书面协议，并且约定房款和过户等事项；有利因素之二是您已经付清全部房款，建议您提供付款证据；有利因素之三是您已入住房屋，您是房屋的占有人、使用人。如果您姐姐坚决不配合您完成过户手续，您只能起诉姐姐。不利因素之一是姐姐取得房屋时处于夫妻关系存续期间，也就是说这套房屋属于姐姐和姐夫的夫妻共同财产，姐夫可能阻挠房屋过户。即使诉讼，法院也有可能示明此风险；不利因素之二是如果该50万元明显低于市场价格，就不排除姐姐、姐夫因感情出现裂痕，姐姐转移房产的合理怀疑。此外，即使姐姐、姐夫后来都同意过户，房管部门也会要求您和姐姐签订协议，并据此缴纳相关税费，该房屋能否以50万元成交以房管部门的指导意见为准。