本文章发表于2019年5月13日《每日新报》第5版 【案情介绍】每日新报讯 市民张女士咨询：我的叔叔和婶婶均已经去世，他们没有孩子，留下一套登记在叔叔名下的私产房。另外，爷爷奶奶和父亲、叔叔这一代的长辈全都去世了，这些长辈都没有后代，只有我和我亲姐姐。我照顾叔叔的饮食起居并养老送终，现在住在叔叔的房子里。姐姐同意房子归我自己，我应该如何过户？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：根据我国《继承法》等有关规定，被继承人去世后，其配偶、父母、子女是第一顺序继承人，如果没有第一顺序继承人，其兄弟姐妹可以作为第二顺序继承人继承遗产。一般情况下，叔侄（女）、舅甥（女）之间并无直接的法定继承关系。如果您叔叔生前并未留有书面遗愿，或者您与叔叔之间并未签订遗赠抚养协议等，那么您也不是法律上的受遗赠人。但是继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分配给他们适当的遗产。这里的扶养义务包括对被继承人生活提供了主要经济来源，或在劳务等方面给予了主要扶助等。这里“适当的遗产”能否包括您叔叔的整套房产，实践中略有争议。您应当搜集充分、完整的证据证明第一顺序、第二顺序的所有继承人均已去世，且您对叔叔尽了主要的扶养义务。进而尝试到法院起诉要求将房屋归您所有，如果您姐姐无条件配合，不排除通过诉讼解决过户的可能性。

本文章发表于2019年6月10日《每日新报》第5版【案情介绍】每日新报讯 市民柳先生咨询：我在某区购买一套商品住宅，根据合同约定交了定金5万元。当时我看了样板间，销售人员说，交房后我可以自己搭建小院。但是后来我偶然得知，交付的商品房既不能搭建小院，更过分的是室内没有卫生间。我和开发商交涉，要求退还定金，他们不同意。我该怎么办？【律师解答】天津击水律师事务所安刚律师解答：首先，根据《天津市文明行为促进条例》和《天津市市容和环境卫生管理条例》的有关规定，禁止在建成区私搭乱建，任何单位和个人不得在居民区搭建建筑物、构筑物或者其他设施。所以开发商向您作出的交房后可搭建小院的承诺本身就是违法的，该内容是无法履行的。其次，作为业主购买商品房，目的就是为了居住、使用房屋。居民住宅必须具备卫生间以满足业主的日常生活需求，这是妇孺皆知的最浅显的道理，如果室内没有配备卫生间，就不能实现购房目的。所以您可以要求解除合同，至少应当返还已付定金。最后，您还可以主张开发商违约，理由就是其交付不具备卫生间的房屋存在重大瑕疵，其构成根本违约。这样还可以要求开发商赔偿经济损失，您可以参照定金法则的双倍返还，也可以主张其他损失。但是一定要能证明开发商交付的房屋有瑕疵，否则将承担不利风险。

【案情介绍】市民王先生：我购买了一套商品房，近期收到了交付房屋通知。可是，办理入住手续时，销售方称交付房屋的实际面积超出房屋买卖合同中约定购买面积的3%，要求我补交数额不菲的购房款。请问，这种情况下，我需要补交购房款吗?【律师解答】天津击水律师事务所田伟律师、实习律师谢欣认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。这就是说，如何处理“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符”的问题，具体要看购房者与售房人在签订商品房买卖合同时如何约定。如果商品房买卖合同中，对于超出3%面积的部分，约定为按照合同约定金额多退少补，那 么，应当按照《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。如果商品房买卖合同中，对于超出3%面积部分没有具体约定，那么，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定：合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。在司法实践中，商品房最终交付面积与合同约定购买面积相差超过3%的情况偶有发生，律师建议：1.在签订商品房买卖合同时，要仔细阅读合同中的条款，注意对于房屋面积差的问题是否有相关明确约定。2.要注意合同中的其他买卖细节以及违约责任等相关问题的约定内容。只有这样，才能够在商品房买卖合同发生争议时，运用法律武器最大限度地维护自身合法权益。

【案情介绍】市民赵先生：我租了一套非国有房屋用于经营，约定租期为五年，今年是第二年。可是，今年1月底至5月，我的店铺受疫情影响暂停营业，期间没有任何收入，无力支付房租。如今，房东到法院起诉，要求我支付拖欠的租金。请问，像我这样受疫情影响暂停营业的情况，法律有可以减免租金的规定吗？若房东因为我没有支付租金而要求解除房屋租赁合同，我需要承担违约责任吗？【律师解答】天津击水律师事务所曹晓冉律师解答：新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。因为疫情防控导致赵先生没有营业收入，继续按照原租赁合同支付租金显失公平。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。由此可知，赵先生可以请求减免租金，同时法院会结合实际情况，根据公平原则变更合同。若房屋出租人因为赵先生未付租金而要求解除租赁合同，法院一般不支持赵先生承担违约责任。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案虽为个案，但受新冠肺炎疫情影响，很多经营者面临和赵先生同样的困境。人民法院为了保障合同继续履行，维护产业链稳定，一般情况下支持变更合同而不支持解除合同的请求，同时也根据公平原则，结合当事人及其营业情况的具体事实，酌情调整租金或者调整交付租金的期限。再有，遵守疫情防控规定是承租人的义务，也是房屋出租人的责任，因疫情停业造成的损失，望双方协商共担。

文章发表于《天津政法报》2021年1月28日第6版【案情介绍】市民李先生：老伴儿去世后，我一直独自生活。近年来，我的身体越来越差，离不开人照顾。因此，我想把名下的房屋过户到子女名下，让他们可以放心地为我养老送终。可是，我担心子女不孝顺，拿到房屋产权后对我不闻不问，甚至将房屋变卖，让我老无所居。请问，办理房屋过户手续时，我可以采取哪些措施保障自己的权益？【律师解答】天津击水律师事务所尹敬静律师答复：按照民法典新规，李先生可以通过为该房屋设立居住权的方式维护自己的权益。民法典第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”而民法典第三百六十七条至三百七十一条对居住权的设立做出了进一步规定。根据上述法条，李先生可以与子女签订一份《居住权合同》，注明当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等信息。李先生的子女须依据合同内容在房屋过户后及时为李先生办理居住权设立登记。这样，李先生便可以通过行使居住权的物权保护属性，排除子女对于其正常占有、使用房屋居住权的妨害，更可以最大限度防止和对抗子女将该房屋出售后，新的房屋所有权人向其主张腾房的权利。律师提醒：居住权的设立一般是无偿的，当事人可以通过合同或者遗嘱的形式设立居住权，居住权的存续期间以明确约定的期间或者居住权人的生存期限为限，且居住权人的此种权利不得予以转让、继承。居住权的增设虽有利于保障弱势群体的权益，体现了社会的文明进步，但居住权一旦设立，将对房屋的交易、租赁、抵押等产生一定影响。因此，居住权虽好，设立须谨慎。尹敬静律师提醒：设立居住权除了需要房屋产权人和居住权人签订书面协议外，双方还务必到房管部门办理居住权的设立登记， 这样，居住权才能获得法律保护，真正帮助居住权人实现住有所居的愿望。

文章发表于《天津政法报》2021年2月4日第6版【案情介绍】2015年6月，案外人张某来到某房产托管公司，提交虚假手续，为一套企业产房屋办理托管业务，侥幸蒙混过关。随后，张某将该企业产房屋的承租权“卖”给了王某，骗取68万元。该房产公司依据张某与王某签订的“承租权转让协议”，帮助王某办理了房屋置换手续，并签订了《天津市公产房租赁合同》。不久后，张某的诈骗罪行曝光，落入法网，但68万元被骗款未能追回。王某认为该房屋的托管单位存在过错，遂到法院起诉，要求确认之前与某房产托管公司签订的《天津市公产房租赁合同》无效，向该公司索赔260余万元。一审法院认为，被告作为房屋托管机构，在此案中存在重大过失，应当承担赔偿责任，根据涉案房屋市场价值鉴定结论，判决被告某房产托管公司赔偿原告王某经济损失190余万元。【律师解答】本案是一起房屋租赁合同纠纷案件，双方争议的焦点在于之前签订的《天津市公产房租赁合同》是否具有法律效力。对此，天津击水律师事务所安刚律师认为，被告某房产托管公司仅依据张某提交的虚假手续“代管”涉案房屋，且事后没有取得该房屋真正权利人的授权，所以，被告实际上没有对该房屋的处分权利，其与原告签订的《天津市公产房租赁合同》应当被认定为无效合同。因为该案是在民法典施行之前发生并判决，一审法院依据原《合同法》和《民法通则》有关规定，判决被告承担赔偿责任。如今，随着民法典的正式施行，《合同法》和《民法通则》已被废止，而对于民事行为确认无效后的赔偿事宜，民法典第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”不管是依据原《合同法》和《民法通则》相关规定，还是依据民法典第一百五十七条，合同被确认无效后，才能进一步判断谁是过错方、被告是否应承担赔偿责任以及赔偿比例。此案中，被告作为房屋产权托管单位，有义务确保被托管房屋不存在权属风险，可是，被告在房屋流转过程中，没有对张某提交的手续进行认真核实，没有严格审查代管房屋的实际情况，就贸然办理了房屋托管手续。原告正是基于对被告的信任才向张某支付了房款，却因为相关手续涉假，无法成为该房屋的真正权利人，造成重大经济损失。综上，合同无效系被告某房产托管公司单方过错导致。这种情况下，原告可以要求被告承担赔偿责任，维护自身合法权益。