文章发表于《天津政法报》2025年2月14日第6版

【案情介绍】

之前，张某夫妇将登记在未成年儿子名下的房产出售给王女士，双方签订了不动产买卖合同并完成了产权变更登记。

半年后，王女士正在对该房屋进行装修，张某夫妇再次联系她，称之前卖房的行为侵犯了被监护人，也就是未成年儿子的利益，买卖行为无效，希望王女士归还该房产，而他俩会按照合同约定退款并赔偿违约金。

王女士不想退房，她向律师咨询：“我和张某夫妇的房屋买卖行为有效吗？”

【律师解答】

天津击水（南开）律师事务所律师潘强、见习生单蒲馨介绍，张某夫妇与王女士之间的房屋买卖行为合法有效。

本案中，张某夫妇主张房屋买卖行为无效的依据是民法典第三十五条“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”这一规定。但是，民法典在保护被监护人利益的同时，也保护交易相对人的信赖利益。

2025 年2月1日施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第十五条规定：“父母双方以法定代理人身份处分用夫妻共同财产购买并登记在未成年子女名下的房屋后，又以违反民法典第三十五条规定损害未成年子女利益为由向相对人主张该民事法律行为无效的，人民法院不予支持。”

上述司法解释可以拆出三个构成要件：1.父母处分以夫妻共同财产购买的房屋；2.该房屋登记在未成年子女名下；3.父母以被监护人法定代理人身份处分该房屋。本案中，张某夫妇的卖房行为完全符合这三个要件，因此，他们不得再以民法典第三十五条的规定主张卖房行为无效。也就是说，张某夫妇与王女士之间的房屋买卖行为合法有效，王女士取得房屋所有权。

根据该司法解释，最高人民法院认为应该以实际出资来确定房屋的性质。既然是夫妻二人共同出资买房而仅是登记在未成年子女名下，就应该将此房屋认定为夫妻共同财产，可以由夫妻二人依法处分。夫妻二人若出售房屋后再以民法典第三十五条为依据主张交易行为无效，是有违诚实信用原则的。

综上所述，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第十五条在保护善意交易相对人的同时维护了市场安全，是为营造良好交易环境做出的努力，充分体现了民法的诚实信用原则和公平原则。