【案情介绍】

王女士的父母在婚姻关系存续期间共同购买了一套房屋，登记在母亲一人名下。2022年，父亲去世，未留有遗赠抚养协议和遗嘱，王女士及母亲、弟弟亦未对该房屋进行分割。2023年，王女士的弟弟与母亲签订了房屋买卖合同，将该房屋过户至弟弟名下。2024年，母亲去世，未留遗嘱。王女士向律师咨询：“母亲和弟弟签订的房屋买卖合同有效吗？”

【律师解答】

天津击水（南开）律师事务所张小英律师认为：王女士的母亲与弟弟签订的房屋买卖合同无效。

首先，王女士的父母在婚姻关系存续期间共同购买案涉房屋。案涉房屋虽然登记在王女士母亲一人名下，但系夫妻二人的共同财产。根据我国民法典第一千一百二十三条的规定：“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”本案中，王女士的父亲去世后，案涉房屋中属于父亲的部分应当作为遗产予以分割处理。又因为父亲生前未留有遗赠抚养协议和遗嘱，因此，案涉房屋中属于父亲的部分应当作为其遗产发生法定继承，母亲无权单独处分父亲的遗产。

其次，根据我国民法典第三百一十一条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”案涉房屋虽登记在王女士母亲名下，但系其父母的夫妻共同财产。王女士的父亲去世后，其对于案涉房屋的部分所有权即作为遗产由王女士、王女士的母亲和弟弟共同共有。母亲作为案涉房屋部分所有权人，将房屋通过房屋买卖合同的形式出售给弟弟，构成无权处分。弟弟如欲通过该合同获得房屋所有权，应当符合上述法律规定的三项条件。现弟弟虽已办理了房屋不动产转移登记，但其与母亲签订房屋买卖合同时明知该遗产另存在继承人王女士的权益，其受让该房屋时显然并非善意，故母亲的无权处分行为无效，弟弟无法善意取得案涉房屋。因案涉房屋为王女士父母共同共有，而非按份共有，且母亲处分的是全部房屋，故母亲与弟弟的房屋买卖合同全部无效。

再次，根据我国民法典第一百五十四条的规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”恶意串通是指双方当事人非法串通，实施某种法律行为，造成他人权益损害，如无权处分、一物数卖等行为。恶意串通违反了诚信原则，应当给予否定性评价。判断恶意串通行为，应考虑主观上是否存在恶意，客观上是否侵害了他人的合法权益。王女士的母亲与弟弟均明知父亲在生前并未就案涉房屋订立遗赠抚养协议和遗嘱，且明知王女士系父亲法定继承人，在此情况下，二人仍通过房屋买卖合同的形式处分案涉房屋，势必侵害王女士作为继承人对于案涉房屋的合法继承权益，故王女士母亲与弟弟的房屋买卖行为构成恶意串通，侵害了王女士的继承权益，二人之间的房屋买卖合同无效。